李某与陈某房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

2021年1月18日09:04:11李某与陈某房屋租赁合同纠纷一审民事判决书已关闭评论

衡阳市蒸湘区人民法院

民事一审判决书

房屋租赁合同纠纷(2020)湘0408民初3037号

原告:李某,男,汉族,1971年1月16日出生。
委托诉讼代理人:王民危,湖南弘一(衡阳)律师事务所律师。
被告:陈某,女,汉族,1977年11月23日出生。
委托诉讼代理人:王中华,男,汉族,1977年3月9日出生,系被告陈某的配偶。
委托诉讼代理人:彭世福,湖南云天(衡阳)律师事务所律师。
第三人:衡阳农村商业银行股份有限公司,住所地:湖南省衡阳市石鼓区明翰路**。
负责人:邓来发,该公司经理。
委托诉讼代理人:黄晓敏,湖南居安律师事务所律师。
委托诉讼代理人:谭滔滔,湖南居安律师事务所律师。

本院经审理认定事实如下:2013年12月18日,华湘公司与原告李某签订《房屋租赁合同》,双方约定,华湘公司将坐落于衡阳市蒸湘区衡祁路105号香榭丽舍6、7、11栋201至206室房屋租赁给李某;租期为十年,即自2013年3月1日起至2023年2月28日止;租金为8903元/月,十年共计10668360元一次性付清。但在此前的2013年3月29日,案外人华湘房地产综合开发有限公司(以下简称华湘公司)即以其坐落于衡阳市蒸湘区衡祁路105号香榭丽舍6、7、11栋201至208室房屋为案外人衡阳市晶峰金刚石工贸有限公司向第三人衡阳农商行(原衡阳市雁峰区农村信用合作联社)借款8000000元提供抵押担保。后因华湘公司未按期还款,衡阳农商行诉至衡阳市中级人民法院,该院经审理后作出(2014)衡中法民二初字第39号民事判决,判令衡阳农商行对华湘公司提供的上述抵押房产拍卖、变卖后的价款享有优先受偿权。2016年6月27日,衡阳市中级人民法院作出(2014)衡中法执字第150-1号执行裁定,裁定华湘公司以抵押财产抵偿欠付衡阳农商行的债务。2017年2月9日,李某(该案原告)为与华湘公司(该案被告)、衡阳农商行(该案第三人)房屋租赁合同纠纷一案向本院提起诉讼,本院经审理后作出(2017)湘0408民初155号民事判决,李某不服该判决遂上诉于衡阳市中级人民法院,该院经审理后作出(2018)民终290号民事判决,判决撤销了本院作出的前述判决,确认李某与华湘公司签订的前述房屋租赁合同合法有效,并继续履行。
另查明,2015年11月12日,原告李某(甲方)与被告陈某(乙方)签订《房屋租赁合同》,双方约定甲方将坐落于衡阳市蒸湘区衡祁路105号香榭丽舍101、102室房屋出租给乙方;承租该门面,乙方一次性向甲方支付40000元的转让费;该门面租赁期间,如因甲方原因或其他产权纠纷而致合同未满一年即终止的,甲方退还全部转让费;满一年不足两年的,退还20000元;两年后终止的,甲方无须退还;两年后如租赁合同不变,则不再产生转让费,仅须支付相应租金;租赁期为两年,即2015年12月1日至2017年11月30日;租金为8200元/月;租金每月提前5日一次性付清。该合同约定的101、102室房屋,实际为201、202室房屋,被告也已于合同签订的前一日将转让费40000元支付给了原告。2016年3月15日,原告李某(甲方)与被告陈某(乙方)签订另一份《房屋租赁合同》,双方约定甲方将坐落于衡阳市蒸湘区衡祁路105号香榭丽舍7栋203室房屋出租给乙方;租金为4231.2元/月;租赁期为2016年3月15日至2018年3月14日;承租该门面,乙方向甲方预付3个月即12690元的房租;租金每月提前5日一次性付清。原告分别依约向被告交付了租赁房屋。被告于2015年11月至2016年6月向原告支付了201、202室的租金57400元,于2016年2月至2016年5月期间支付了203室的租金25980元。
又查明,人民法院裁定华湘公司以抵押财产抵偿欠付衡阳农商行的债务后,衡阳农商行与陈某于2016年11月下旬签订《房屋租赁合同》,双方约定:陈某租赁涉案201、202室房屋;租赁期限为2016年12月1日至2019年11月30日;租金为3525元/月等。原告于2016年11月至2017年12月期间向衡阳农商行支付了定金10575元及13个月的租金45825元,共计56400元。2018年9月21日,第三人衡阳农商行与原告李某签订《和解协议》,双方约定:2018年1月1日至2019年11月30日期间,继续由甲方依据与被告陈某签订的《房屋租赁合同》向被告收取201、202室的租金,收取租金后需全额交付乙方;203室的租金由原告依据其与被告签订的租赁合同自行向陈某收取;等等。同日,第三人向原告出具《授权委托书》,授权原告李某及案外人朱朝辉收取2018年4月1日至2019年11月30日期间201、202室租赁物的房租,被告在获悉后并未向原告支付租金,亦未向第三人支付,遂酿成本案纠纷。

本院认为,本案系房屋租赁合同纠纷。原告系经生效判决确认的合法承租人,在与案外人华湘公司约定的租赁期间即2013年3月1日起至2023年2月28日止依法依约对涉案201、202、203室租赁房屋享有占用、使用、收益的权利,故原、被告签订的两份房屋租赁合同系双方真实意思的表示,且未违反法律法规之规定,应为合法有效,双方均应按约定全面履行自己的义务。涉案租赁房屋在原告租赁给被告的期间抵偿给了第三人衡阳农商行,第三人据此就201、202室房屋与被告签订了新的租赁合同,此后原告及第三人在双方达成的和解协议中确认了该合同继续履行,故该合同亦为合法有效,并替代了此前就该两空门面签订的租赁合同,应按新的租赁合同履行。对于201、202室租赁物,原告主张其系于2020年1月24日收回,又主张被告系使用至2019年12月25日;被告主张其已于2018年6月11日交还原告,又主张其使用至与第三人签订的合同结束时,但原告未提供在合同到期后被告仍继续占用租赁物的证据,被告提供的证据亦不足以证实其提前返还了租赁物,故应当视为在被告与第三人签订的租赁合同到期时,即2019年11月30日,双方就该两空门面形成的租赁关系终止,自此不再计算租金。依据上述分析,该两空门面2015年12月1日至2016年11月30日期间的租金应当按原、被告约定的8200元/月计算;2016年12月1日至2019年11月30日期间的租金应按被告与第三人约定的3525元/月计算,经核算,租赁期间共产生租金225300元(8200元/月×12个月+3525元/月×36个月)。对于203室租赁物,双方约定的租赁期为2016年3月15日至2018年3月14日,原告主张被告于2018年9月28日方返还门面,但未提供在合同到期后被告仍继续占用租赁物的证据;被告主张其从未使用过该门面,但未提供证据予以证实,亦不符合常理,故应视为在原、被告就该空门面签订的租赁合同到期时,即2018年3月14日,该双方就该空门面形成的租赁关系终止,自此不再计算租金。双方约定的租金为4231.2元/月,原告诉请为4231元/月,低于双方的约定,本院予以认可。经核算,该空门面租赁期间共产生租金101544元(4231元/月×24个月)。原告提供的证据证实,含衡阳农商行收取的租金57600元在内,被告共计支付租金140980元,被告未提供其支付了其他租金的证据,故本院对原告主张的款项予以认可。综合上述分析,被告欠付的租金总额为185864元(225300元+1014544元-140980元)。原告请求超出部分,本院依法予以核减。对于原告主张的资金占用利息,因双方并未进行明确约定,本院综合本案事实,酌情认定被告须以欠付的租金为基数,按原告起诉时(2020年11月5日)全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率,即2020年10月20日公布的一年期市场报价利率3.85%的标准支付自原告起诉之日起至租金偿清之日止的资金占用利息。虽被告在与原告签订的合同未到期时即与第三人签订了新的租赁合同,但根据生效法律文书所确定的内容,彼时原告系租赁物的合法占有、使用人,其有权出租涉案租赁门面,第三人及被告达成的新的租赁合同非因原告的违约或过错行为,该租赁合同之所以得以履行,也系基于原告认可的意思表示,且新的租赁合同的租金更低,对比此前的租赁合同而言更利于被告,故原告有权不退还已收取的40000元转让费,该转让费的性质也并非租金,不应抵偿租金。被告提供的证据不足以证实原告致其无法正常经营,故对于其提出的该项抗辩主张,本院依法不予支持;被告主张原告曾造成其相关损失,但未在本案中提起反诉,故本院不予审查处理;被告认为第三人造成其损失,该主张与本案非同一法律关系,其应当另行依法主张其权利。综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百一十二条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条,《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定,判决如下:

一、被告陈某自判决生效之日起十日内向原告李某支付租金185864元,并按年利率3.85%的标准支付自2020年11月5日起至租金付清之日止的资金占用利息;
二、驳回原告李某的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费减半收取2709元,由原告李某负担700元,被告陈某负担2009元。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人或者代表人的人数提出副本,上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。

审判员王孝杰
法官助理罗娜
书记员洪珊

2020-12-28

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weinxin
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