刘德生与黄某房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

2021年2月4日05:55:11刘德生与黄某房屋租赁合同纠纷一审民事判决书已关闭评论

苏州市姑苏区人民法院

民事一审判决书

房屋租赁合同纠纷(2019)苏0508民初9361号

原告:刘德生,男,1957年8月19日出生,汉族,住江苏省苏州市姑苏区。
委托诉讼代理人:袁敏,上海市协力(苏州)律师事务所律师。
被告:黄某,男,2002年9月22日出生,汉族,户籍所在地江苏省苏州市姑苏区,实际居住地江苏省苏州市姑苏区。
法定代理人:狄某,女,1966年2月8日出生,汉族,住江苏省苏州市姑苏区,系黄玮母亲。
第三人:胡琍,女,1959年4月29日出生,汉族,户籍所在地安徽省霍邱县,实际居住地江苏省苏州市姑苏区。

本案当事人围绕诉讼请求依法提交了民事调解书、收条及委托书、房屋权证及土地使用权证、承租房屋财产清单、户籍情况说明、周建民出具的情况说明、公租房租赁合同、刘德生与黄建伟签订的租房协议、身份证、户口本、不动产登记信息、狄某与胡琍签订的房屋租赁协议等证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据,本院认定事实如下:
苏州市姑苏区xx新村xx幢606室不动产登记的所有权人为刘德生,系与配偶周建民共同共有,于2006年通过购买方式取得。周建明出具《情况说明》一份,表明同意由原告刘德生全权处理房屋的相关事宜,且同意原告的全部诉讼请求。
2006年5月12日,原告刘德生(出租方、甲方)与黄建伟(承租方、乙方)签订《租房协议》一份,约定:因乙方是住苏州染料厂宿舍的职工,现因工厂搬迁需要,甲方将坐落在苏州市xx新村xx幢606室,建筑面积为53.41平米的自有住房出租给乙方居住。双方就此事宜,经协商达成以下条款:一、乙方承租期限自二〇〇六年五月至二〇〇九年四月三十日止。如乙方续聘为苏州三冠燃料有限公司员工的,承租期限则相应延长至续聘期为止。承租期限与乙方被续聘期限相同,直至乙方退休,本协议则自动终止;二、甲方每月向乙方收取房屋租金按照单位直营房屋租金标准予以收取。乙方在每月的15日前付给甲方。乙方在承租期间的水、电、煤气、有线电视管理费等费用由乙方自行承担;三、承租期内,乙方不得破坏房屋主体结构,并且不得自行转租。承租期满,乙方如不出租或承租,均须提前一个月通知对方。四、本协议一式两份,双方各执一份。本协议经各方签字即生效。
2006年5月15日,黄建伟在《承租房屋财产清单》上签字确认:收到本人承租的苏州市xx新村xx幢606室内属于出租方所有的财产:1、窗式空调一台;2、强排式淋浴器(管道煤气)一台;3、煤气灶一台。
此后,涉案房屋一直由黄建伟居住使用。原告刘德生陈述,本来是要收取租金的,因为黄建伟家庭比较困难,所以实际上没有收取过租金。因时间较久,家电等不再要求返还,只要求腾空房屋并归还。
另查明,原告刘德生原系苏州染料厂的负责人,黄建伟原系苏州染料厂的职工,之前居住在职工宿舍。原告刘德生陈述,企业改制后,黄建伟与苏州三冠燃料有限公司签订了劳动合同,但是实际用工单位是苏州优合科技有限公司,该公司实际未经营。因为是属于化工企业,故黄建伟的退休年龄为55周岁。被告陈述,2006年时候我们一家人住在职工宿舍,其他人都搬走了,就剩我们一家住在里面。当时是国营企业,后来变成了私人企业。搬迁时有500万的搬迁费,我们不搬走,拆迁费他一分都拿不到的,所以里面有他们之间的黑幕。
黄建伟与狄某于2002年7月19日登记结婚,婚后生育儿子狄某1、黄某。后二人于2010年4月14日经原苏州市沧浪区人民法院调解后离婚,黄某由黄建伟抚养,狄某1由狄某抚养。黄建伟于2017年2月21日去世,狄某代黄某、狄某1办理了黄建伟的死亡赔偿事宜。
还查明,狄某、狄某1申请了位于苏州市xx苑xx幢201室的公租房,并领取低保。黄建伟去世后,因黄某尚未成年无人照顾,而系老式住宅无电梯,狄某1因病行动不便且需要治疗,居住在不便,所以黄某搬至苏州市xx苑xx幢201室与母亲狄某、兄弟狄某1同住。苏州市xx新村xx幢606室租给第三人胡琍,租期为2019年12月20日至2022年12月19日,租金为每月1000元。现该房屋实际由胡琍居住。
苏州市xx新村xx幢606室户籍资料中登记的户主为黄建伟,系2006年10月9日由苏嘉公路4号迁入,户籍人口包括黄某等。对于户籍问题,原告刘德生陈述,其从未同意过黄建伟等人户籍迁入,派出所也没有相应户籍办理的材料。

本院认为,原告刘德生与黄建伟之间签订的《租房协议》系各方真实意思表示,依法成立生效。原告作为苏州市xx新村xx幢606室房屋的产权人将房屋出租给黄建伟居住,并不改变该房屋产权性质,该房屋产权属于原告刘德生所有,黄建伟在租赁期间内享有对涉案房屋的使用权。
根据黄建伟生前的工作及居住情况,黄建伟在苏州染料厂工作时居住在职工宿舍;企业改制后黄建伟继续在相关企业工作,原告刘德生将其自有房屋出租给黄建伟居住,且实际上并未收取费用。原告刘德生基于黄建伟身份转变及居住情况的改变,同时考虑到黄建伟的家庭情况,将其自有房屋提供给黄建伟居住,可以理解为具有职工宿舍的性质,但不改变双方之间的房屋租赁法律关系,黄建伟并不因此取得涉案房屋的永久使用权。原告有权要求房屋占有人向其返还房屋,具体理由如下:
第一,《租房协议》中约定的承租期限与黄建伟续聘期限相同,如黄建伟退休,本协议则自动终止。因黄建伟在续聘期间内去世,劳动关系自动终止。即便黄建伟未去世,截至原告起诉之日,黄建伟也已届退休年龄,故《租房协议》效力已经终止;第二,《租房协议》约定在承租期内黄建伟不得自行转租,承租期满如果不出租或续租,须提前一个月通知对方。因此,涉案房屋租赁存在承租期限,原告刘德生也有权依据相关约定及法律规定收回房屋。
综上,原告刘德生可以基于合同约定及物上所有权要求房屋占有人腾房并返还房屋。因现在涉案房屋实际由第三人胡琍居住,故原告刘德生诉请黄某、胡琍搬离涉案房屋并将该房屋返还原告的请求,应予支持。
关于原告刘德生主张的房屋占用费。黄建伟去世后,由其儿子黄某继续在涉案房屋内居住。因黄某尚未成年,其母亲狄某为方便照顾两个儿子黄某、狄某1,安排家人共同居住在苏州市xx苑xx幢201室,符合常情。因狄某无固定收入,且需要照顾生病的儿子狄某1以及正在读书的黄某,故其将涉案房屋出租收取租金以补贴生活,也符合常理。从原告刘德生角度讲,虽然对其租金利益存在损害,但正如其在庭审中所陈述,其将房屋租赁给黄建伟使用且没有实际收取租金,是因为考虑到他们的家庭情况,系基于对黄建伟家庭的理解和帮扶;从被告黄某角度讲,其在涉案房屋承租之时尚且年幼,并不清楚相关情况。因此,对于原告刘德生主张的房屋占用费,本院酌情调整为自被告及第三人逾期履行返还房屋义务之日起开始计算,按照实际租金1000元/月的标准,实际支付至返还房屋之日止。
综上,依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十九条,《中华人民共和国合同法》第九十一条、第二百一十二条、第二百二十四条、第二百三十四条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定,判决如下:

一、被告黄某、第三人胡琍于本判决生效之日起三十日内将苏州市xx新村xx幢606室房屋腾空并返还原告刘德生。
二、如被告黄某、第三人胡琍未能按期履行上述第一项义务,被告黄某应支付原告刘德生房屋占用费(按照1000元/月标准,自逾期履行之日起计算至房屋实际返还之日止)。
三、驳回原告刘德生其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元,减半收取25元,由被告黄玮负担,并于本判决生效之日起10日内支付原告刘德生。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定,向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名:江苏省苏州市中级人民法院;开户行:中国农业银行苏州苏福路支行;账号:10×××76。

审判员黄星
法官助理茹艳爽
书记员陆心雅

2020-09-07

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