海口绿地鸿翔置业有限公司与谭某、王某房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

2021年1月28日23:01:16海口绿地鸿翔置业有限公司与谭某、王某房屋买卖合同纠纷二审民事判决书已关闭评论

海南省海口市中级人民法院

民事二审判决书

房屋买卖合同纠纷(2020)琼01民终2707号

上诉人(原审被告):海口绿地鸿翔置业有限公司,住所地海口市美兰区敬贤路廉租房******,统一社会信用代码91460100082517598Y。
法定代表人:陈某,董事长。
委托诉讼代理人:闭某,北京德和衡(海口)律师事务所律师。
委托诉讼代理人:许某,北京德和衡(海口)律师事务所实习律师。
被上诉人(原审原告):谭某,男,1982年7月12日出生,汉族,住海口市,公民身份号码×××。
被上诉人(原审原告):王某,女,1987年4月2日出生,汉族,住海口市,公民身份号码×××。

综上所述,一审判决认定事实不清、适用法律错误,应改判驳回谭某、王某所有诉讼请求。
谭某、王某辩称,由于个人原因谭某、王某未对一审判决提出上诉,但并非认可一审判决的全部内容。
一、绿地鸿翔公司于2017年12月14日向谭某、王某邮寄《绿地海南绿地城项目交房通知书》,但海口市质监督站出具《建筑质量监督报告》的时间是2017年12月20日,显然违反了海住建管[2020]77号《关于加强预售商品房交付管理的通知》要求和双方购房合同第八条约定“需取得验收文件”方可交付的合同条款,绿地鸿翔公司在发出交房通知时尚未取得该验收文件,不具备合同约定交房条件,其通知行为不能视为已履行交房义务的行为。绿地鸿翔公司的行为本质是为躲避逾期违约赔偿,进行违规交房之实。针对绿地鸿翔公司项目擅自交付使用行为,海口市住建局已下发整改通知书责令开发商进行整改,绿地公司针对违规交房和逾期交房进行了回应,并于2019年12月29日在小区公开栏张贴告知书(无原件,只有拍照,多数业主都知晓这一情况,但这一重要证据在一审判决书中直接被忽略,只字未提),撤回其所谓的交房手续,明确当前为验房阶段,因此谭某、王某基于以上事实没有收房并无不妥。既然绿地鸿翔公司邮寄的没有落款时间的交房通知书是无效的,在其后续取得合法交房手续后,绿地鸿翔公司有义务重新通知买受人按期收房,但绿地鸿翔公司没有履行相应的通知义务,由此造成后续没有收房的责任应由绿地鸿翔公司承担。
二、海口市质监站海建质监综字[2016]178号文件明确告知绿地鸿翔公司必须按国家相关规定办理该工程规划、消防、环保等相关部门的验收手续,文件落款时间为2016年10月31日,但绿地鸿翔公司没有严格执行政府和管理部门文件规定和要求,导致其不能按时办理《建筑质量监督报告》等后续验收手续,责任完全在绿地鸿翔公司,上述文件在绿地鸿翔公司和谭某、王某签订购房合同之前已经出具,因此绿地鸿翔公司对于他自身职责和风险应该充分知晓,逾期交房的违约责任应由绿地鸿翔公司承担。另外绿地鸿翔公司提供的海口市建设工程规划核实意见书落款日期模糊不堪,完全不能分辨具体出具日期,为无效证据,对于是否在政府政策调整前后办理无从判断,是否受政府政策变化影响更无从谈起。根据双方签订购房合同第八条约定,如出现因不可抗力,出卖人应在事实发生之日起30天内告知买受人,但出卖人根本没有履行相应的告知义务,故其所谓的不可抗力(政府政策变化)免责事由不成立。

三、绿地鸿翔公司不仅是逾期交房,而且还多次违规交房,因此谭某、王某不可能冒风险拿着一份无效收房通知书贸然收房。2017年12月14日绿地鸿翔公司向买受人投递了一份没有落款时间收房通知书,买受人准备收房,却发现绿地公司手续不齐全,遂与其进行了交涉,但由于其尚未达到交房条件,联合了一批共同受害业主向政府部门反映情况。海口市住建局等有关部门对绿地鸿翔公司违规交房的事实进行认定、答复,并作出相应的处理意见,2018年1月3日南方都市报也对绿地公司违规逾期交房的事实进行了相应的报道。一审法院认为谭某、王某要求提供竣工验收备案表的要求与购房合同约定不一致,但基于当时特殊情形,该要求合理合法,绿地鸿翔公司也是认可的,绿地鸿翔公司张贴的告示书中也明确其当前处于办理竣工验收备案表阶段,仅属于验房阶段,不属于交付使用,因此一审判断逾期时间截止为微信聊天记录的2017年12月24日不恰当,至少应为绿地鸿翔公司办理完成竣工验收备案表时间算起。后期绿地鸿翔公司在取得竣工验收备案表之后,并未以任何形式及时通知谭某、王某收房,谭某、王某发微信给置业顾问,其也不积极因此造成持续逾期行为,后果应由绿地鸿翔公司承担。
四、海南绿地城项目四期取得竣工验收备案表时间为2018年4月30日,而配套污水站工程在2020年4月14日仍未完工,说明该工程与合同约定的交房条件没有相关性,根本不是免责的理由和依据。绿地城四期和六期入小区道路至今没有完工,严重影响了广大业主出入便捷性。本案的实质是开发商建设进度严重滞后造成,其不把心思放在抓好房屋质量和进度上,还找理由推脱、拒不承担合同约定的违约赔偿义务,还以市政配套污水处理站工程这样没有直接关联的内容进行再次推责毫无意义。
五、谭某、王某提交的部分证据原件不可能获得(如绿地公司于2019年12月29日在小区公开栏张贴告知书,只能合法进行拍照取证,但被一审法院直接忽略,而对绿地鸿翔公司提交误导性证据如海口市美兰区房屋征收情况说明这样劣质的证明却全盘接受,并认定村民阻扰施工免责90天是错误的),海南绿地城四期最后取得竣工验收备案表时间为2018年4月30日,物业公司称绿地鸿翔公司要求其2018年5月开始收取物业费,这一事实恰好证明2018年5月前属于逾期,逾期期间不是正式交房。
谭某、王某向一审法院起诉请求:1.判令绿地鸿翔公司向谭某、王某支付逾期交房违约金224000元(计算至2019年3月30日);2.判令绿地鸿翔公司赔偿迟延交房延期期间装修价格上涨给业主带来的损失10000元(从合同约定的交房期2017年8月31日其计算至2019年3月31日);3.本案诉讼费用由绿地鸿翔公司承担。

二审期间,谭某、王某向本院提交了一份“长城物业集团股份有限公司的出具的物业费收据”,拟证明绿地鸿翔公司逾期交房的时间应计算至2019年4月30日。经质证,绿地鸿翔公司对该份证据的真实性予以认可,对关联性和合法性不予认可,且认为该份证据并不能证明绿地鸿翔公司逾期交房的事实。绿地鸿翔公司二审未有新证据提交。
本院认证如下:一审法院认定绿地鸿翔公司应向谭某、王某支付的逾期交房违约金从2017年9月1日计算至2017年12月24日,并扣除三个月的免责期限,谭某、王某对于该期限并未提出上诉,对于未上诉的部分,二审不予审理,现谭某、王某二审提交的证据拟证明的问题与本案审理的内容无关联性,故对该证据本院不予采纳。
本院二审审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为,关于绿地鸿翔公司是否存在逾期交房的情形,是否应向谭某、王某支付逾期交房违约金的问题。双方合同约定绿地鸿翔公司应在2017年8月31日前将具备下列第3种条件的商品房交付给谭某、王某使用:其中第1项为:商品房完成建设工程规划验收和各专项验收,并取得建筑工程竣工验收备案证明文件;第3项为商品房经过海口市质监站验收合格,并取得验收文件。2017年12月14日,绿地鸿翔公司向谭某、王某寄送交房通知书,告知其二人可以办理收房手续,并让其联系置业顾问并预约办理的具体时间。绿地鸿翔公司上诉主张涉案工程组织验收的时间为2017年12月11日,故其2017年12月14日通知交房合法有效。但因双方合同明确约定房屋交付的条件为商品房取得海口市质监站的验收文件,故应认定2017年12月20日海口市质监站出具《建筑工程质量监督报告》时,涉案房屋才具备交付条件,因此,2017年12月14日绿地鸿翔公司通知交房时,涉案房屋还不具备交付条件,不能以该时间认定为是房屋交付的时间。2017年12月14日后,绿地鸿翔公司没有再向谭某、王某发书面的交房通知书,但2017年12月24日谭某、王某向绿地鸿翔公司人员提出必须办理好竣工验收备案表后其再收房,而此时涉案房屋已经具备交付条件,故一审法院认定绿地鸿翔公司应支付的逾期交房违约金应计算至2017年12月24日并无不当,本院予以确认。另外,对于绿地鸿翔公司所称的市政配套污水工程影响其交房的问题,绿地鸿翔公司也认可截止2020年4月14日,该工程仍没有完成,但其已经自行解决了污水排放的相关问题,并在2017年12月20日取得海口市质监站的《建筑工程质量监督报告》。由此可见,绿地鸿翔公司所述的污水工程问题并不属于法律意义上的不可抗力的情形,也不属于合同约定的免责事由,绿地鸿翔公司上诉主张的该项免责事由不成立,本院不予支持。对于有村民阻扰施工的事实,一审法院认定该事实属于合同约定的免责事由,对该3个月不计算违约金,双方当事人均没有提出上诉,故二审予以维持。
综上所述,绿地鸿翔公司的上诉请求理由不成立,本院予以驳回,一审判决认定事实清楚,适用法律正确,本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定,判决如下:
驳回上诉,维持原判。
二审案件受理费50元,由海口绿地鸿翔置业有限公司负担。
本判决为终审判决。

审判长梁琼
审判员周玲
审判员李婕
书记员陈麒吉

2020-09-21

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