胡某1、陈某与卓某房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

2021年2月21日21:47:23胡某1、陈某与卓某房屋租赁合同纠纷二审民事判决书已关闭评论

海南省三亚市中级人民法院

民事二审判决书

房屋租赁合同纠纷(2020)琼02民终1349号

上诉人(原审原告):胡某1,女,1973年3月15日出生,汉族,住琼海市。
上诉人(原审原告):陈某,男,1970年7月4日出生,汉族,住琼海市博鳌镇乐城村委会下东坡村**。
以上二位上诉人共同委托诉讼代理人:王某,海南琼亚律师事务所律师。
以上二位上诉人共同委托诉讼代理人:黄某1,海南琼亚律师事务所律师。
被上诉人(原审被告):卓某,女,1958年6月10日出生,汉族,住三亚市。
委托诉讼代理人:胡某2,海南落笔律师事务所律师。
委托诉讼代理人:李某,海南落笔律师事务所实习律师。
原审第三人:三亚市天涯区人民政府,住所地:三亚市天涯区凤凰路**。
法定代表人:黄某2,该区政府代理区长。
委托诉讼代理人:张某,海南同玺律师事务所律师。
委托诉讼代理人:郭某,海南同玺律师事务所实习律师。

一审法院认定事实:陈某、胡某1系夫妻,原“友谊加积鸭鹅肉店”胜利路分店是陈某以其名义与卓某及另案何邦忠、吴燕珍签订《房屋租赁合同》并将租赁铺面进行经营的,而工商登记的经营者是胡某1,该店系胡某1、陈某夫妻共同经营的家庭产业。涉案房屋(商用铺面)卓某及另案何邦忠、吴燕珍已取得《土地房屋权证》,其中吴燕珍为101号商铺、证号:三土房(2013)字第11055号,何邦忠为102商铺、证号:三土房(2008)字第0415号,卓某为103号房、证号:三土房(2008)字第0417号,卓某系涉案商铺的合法所有权人。2011年9月15日卓某(甲方)与陈某(乙方)签订了《房屋租赁合同书》,约定:出租期为五年,自2011年10月1日至2016年10月1日止;合同第八条、第十条约定:乙方在经营期间的一切水电费、经营所产生的一切税费全部由乙方负责。乙方必须遵守开发商的物业管理制度,并按时向开发商缴纳水、电费等;合同期满,乙方装修的固定设施属甲方所有,乙方不得破坏和拆除……如果甲方继续出租该房屋,在同等条件下,乙方享有优先承租权。但房屋租赁税无明确约定由哪一方缴纳。合同签订后,胡某1、陈某按约定着手经营,将涉案铺面用于经营“友谊加积鸭鹅肉店”胜利路分店,直至2016年10月1日该合同履行期限届满。该合同届满前,基于双方约定的优先承租权,胡某1、陈某要求续租,卓某无异议,双方又于2016年9月16日重新签订了涉案房屋的《房屋租赁合同书》,合同期限至2016年10月1日至2019年9月30日止。合同第八条约定:乙方必须按时缴纳租金,逾期超过六天,本合同自行终止,甲方有权把乙方的物品搬出甲方的房屋,造成的后果由乙方负责,在合同期限内若乙方出现经营困难无意继续使用该房屋时,应提前一个月将搬出的日期告知甲方,乙方缴纳的押金不退。合同签订后,胡某1、陈某继续经营本店,连续经营期间,双方均无异议。2017年,三亚市天涯区人民政府启动“阳光海岸”片区棚户改造项目,征收范围包括卓某的铺面在内,同时下发天府【2018】266《三亚市天涯区人民政府关于印发三亚湾“阳光海岸”片区棚户区改造征收补偿安置补充方案(二)的通知》(下称《通知》),涉案商铺属于三亚湾“阳光海岸”片区棚户区改造二期项目。2017年5月10日,三亚市天涯区住房和城乡建设局委托三亚中天土地房地产资产评估有限公司(以下简称中天公司)作出征收房屋装饰装修估价结果分户表、估价对象确认表,作为征收补偿价值的参考依据。该《通知》定于2018年8月1日正式启动。胡某1、陈某认为涉案土地及房屋已被政府征收征用,店面已无法继续经营,合同被迫终止。2017年10月初,胡某1、陈某撤离承租的涉案房屋,将原店面搬迁至春园路汇林水苑继续经营,胡某1、陈某在撤离前在原租赁房屋大门上张贴《告示》,内容为:本店形象升级,将于9月27日起搬迁至春园路汇林水苑108-1、108-2铺面,感谢新老客户一直以来对本店的支持,欢迎新老顾客光临惠顾。之后,2018年3月17日双方协商终止合同,并在2016年的合同尾部附注合同终止时间以及终止前的所有税、水电、物业费与(甲方)卓某无关。2018年9月10日,卓某与第三人三亚市天涯区政府签订了房屋征收补偿安置协议,同年10月29日,中天公司对涉案房屋进行查勘、丈量,胡某1、陈某于2018年12月6日向天涯区人民政府提出关于拨付租赁房屋装修和停业损失补偿款的申请,天涯区人民政府以胡某1、陈某非涉案被征收房屋合法产权人,非征收补偿权益主体,不同意其申请。此后,胡某1、陈某找卓某协商未果,故而成讼。另查,涉案房屋已被政府拆迁,房屋内的装修物件拆迁前已被拆除,之前双方也未委托鉴定,无法确定原装修状况及实际装修人。原店面胡某1、陈某得悉将被拆迁后已搬迁到他处经营,且在正常营业中。作为涉案房屋权利人的卓某,已获得政府的相关征收补偿款。

一审法院认为,涉案当事人争议的事实清楚,双方之间权利义务关系明确。陈某与卓某签订的《房屋租赁合同书》系双方当事人的真实意思表示,内容未违反法律、法规的强制性规定,该合同合法有效,双方应恪守合同的约定。涉案标的是基于租赁合同关系而客观存在的,而争议标的所指向的对象是基于政府征收征用行为而派生的。基于当事人的陈述、证据质证意见及一审法院查明的事实,本案争议焦点应归结为:1.胡某1是否系本案适格的主体;2.胡某1、陈某、卓某于2016年签订的《房屋租赁合同书》是否应予解除;3.胡某1、陈某主张补偿装修损失、停产停业损失有否事实和法律依据。关于胡某1是否系本案适格的主体问题。本案中,陈某以其名义与卓某签订《房屋租赁合同书》,是合同的相对主体,因涉案租赁房屋是用于经营“友谊加积鸭鹅肉店”胜利路分店,而个体工商户执照登记的经营主体是胡某1,胡某1是本店的实际经营者,也就是合同的直接履行主体。而陈某、胡某1系夫妻,该店面是陈某、胡某1共同经营的家庭产业,所涉合同权利义务均是其二人共同享有和承担。相关证据显示,租金、税费等均是以胡某1名义缴纳。据此可认定胡某1也是该合同的权利义务相对人。故胡某1系本案适格的主体。关于胡某1、陈某、卓某于2016年签订的《房屋租赁合同书》是否应予解除的问题。双方于2016年签订的《房屋租赁合同书》是在2011年的合同履行期限届满时续签的,是重新设定双方当事人权利义务的实质性文件,也就当事人继续维系房屋租赁的前提基础,双方均应积极履行。合同明确履行期限自2016年10月1日至2019年9月30日,合同签订后,双方均依约履行。但因政府启动“阳光海岸”棚户改造项目,征收了卓某的产权铺面,导致双方租赁合同无法继续履行,胡某1、陈某无法继续经营店面,经双方协商,合同终止。因卓某的房屋已被征收且已拆迁,胡某1、陈某的店面已搬迁他处,双方的租赁合同的目的已无法实现,合同的存在已无实际意义,虽然合同的权利义务终止,但合同的形式尚存,依据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定,合同应予解除。基于此,胡某1、陈某主张解除该合同有事实根据和法律依据,一审法院予以支持。关于胡某1、陈某主张补偿装修损失、停产停业损失有否事实和法律依据的问题。前已查明,2017年,三亚市天涯区人民政府启动“阳光海岸”片区棚户改造项目并下发通知后,胡某1、陈某自认涉案土地及房屋已被政府征收征用,店面已无法继续经营,同年10月初,胡某1、陈某自动撤离承租的涉案房屋,将原店面搬迁至春园路汇林水苑继续经营,胡某1、陈某在撤离前在原租赁房屋大门上张贴《告示》,内容为:本店形象升级,将于9月27日起搬迁至春园路汇林水苑108-1、108-2铺面,感谢新老客户一直以来对本店的支持,欢迎新老顾客光临惠顾。之后,2018年3月17日双方协商终止合同,并在2016年的合同尾部附注合同终止时间以及终止前的所有税、水电、物业费与(甲方)卓某无关。2018年9月10日,卓某与三亚市天涯区政府签订了房屋征收补偿安置协议,同年10月29日,中天公司对涉案房屋进行查勘、丈量,胡某1、陈某于2018年12月6日向天涯区人民政府提出关于拨付租赁房屋装修和停业损失补偿款的申请,天涯区人民政府以胡某1、陈某非涉案被征收房屋合法产权人,非征收补偿权益主体,无权提出申请。根据2011年《房屋租赁合同书》第十条约定,合同到期且已履行完毕,装修的固定设施属于卓某所有。既然合同有明确约定,需按合同执行,且该合同履行完毕后双方已续签2016年9月19日的合同,胡某1、陈某主张续签合同后已重新进行装修,但从其提供的证据即网络公示照片及现场状况来看,无法证明其对涉案商铺进行了装修。之后又没有委托相关鉴定,因而无法证明胡某1、陈某的主张。故胡某1、陈某主张补偿装修损失没有事实和法律根据。另,《通知》下发后,卓某已自知店面无法继续经营,于2017年10月初自动撤出涉案房屋,搬迁至春园路汇林水苑108-1、108-2铺面继续经营并未停业,且征收房屋装饰装修估价结果分户表制作时点并非二期项目征收拆迁的时间。又如,2018年3月17日双方已协商终止《房屋租赁合同书》,而《通知》拟正式启动第二期拆迁征收项目的时间是2018年8月1日,直至2018年9月10日卓某才与三亚市天涯区人民政府签订了房屋征收补偿安置协议,故知胡某1、陈某撤出承租房屋并非卓某原因,同时,从时间节点来看,双方终止合同时胡某1、陈某已搬迁至他处经营,并不造成停产停业损失,故胡某1、陈某主张三亚市天涯区人民政府征收拆迁造成其停产停业损失、应予补偿没有合同及法律依据,其主张一审法院不予采纳。综上,一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条第(一)款,《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定,判决:一、解除陈某与卓某于2016年9月19日签订的《房屋租赁合同书》;二、驳回陈某、胡某1的其他诉讼请求。案件受理费1706元(胡某1、陈某已预缴)、保全费1070元,由陈某、胡某1负担。
本院认为,本案二审争议焦点为被上诉人是否应当向上诉人支付案涉房屋装修损失费。2017年10月初,胡某1、陈某因政府拟对包括案涉房屋在内“阳光海岸”片区棚户改造,主动撤离承租的涉案房屋,将原店面搬迁至他处继续经营。2018年3月17日双方协商终止合同,并在2016年的合同尾部附注合同终止时间以及终止前的所有税、水电、物业费与(甲方)被上诉人无关。双方明确约定终止合同。在合同终止几个月后,被上诉人因政府征收房屋而获得的装修损失补偿费,应归属于被上诉人所有。上诉人主张该装修损失补偿费归其所有,既无合同约定也无法律规定,不予支持。

综上所述,胡某1、陈某的上诉请求不能成立,应予驳回;一审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项,判决如下:
驳回上诉,维持原判。
二审案件受理费3412元(胡某1、陈某已交纳),由胡某1、陈某负担。
本判决为终审判决。

审判长扆成塘
审判员汤玲燕
审判员范启鹏
书记员周婷
书记员何莹

2020-09-25

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weinxin
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