甘某、海南金鹿投资集团有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

2021年2月8日20:19:01甘某、海南金鹿投资集团有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书已关闭评论

海南省海口市中级人民法院

民事二审判决书

房屋买卖合同纠纷(2020)琼01民终2849号

上诉人(原审原告):甘某,男,1982年5月3日出生,汉族,住海南省海口市,公民身份号码:×××。
委托诉讼代理人:高某,海南颖川律师事务所律师。
委托诉讼代理人:王某,海南颖川律师事务所律师。
上诉人(原审被告):海南金鹿投资集团有限公司,住所地海口市海府路**,统一社会信用代码:9146010029368269X9。
法定代表人:施某,该公司总经理。
委托诉讼代理人:许某,北京浩天信和(海口)律师事务所律师。
委托诉讼代理人:陈某,北京浩天信和(海口)律师事务所律师。

二、一审认定房屋达到交付标准,属于事实认定错误。(一)本案没有证据证明房屋达到交付的标准。根据双方签订的合同第八条的约定,出卖人应在2019年6月30日前,依照国家和地方人民政府的有关规定,将“商品房验收合格”的房屋交付给甘某。一审法院认定金鹿公司2019年4月30日取得《工程质量验收报告》即视为商品房达到交付的条件是错误的。一审法院已经查明金鹿花园小区三期二次装修未报建的事实,也就是说二次装修没有任何工程质量的验收报告。该验收报告是对毛坯工程的质量验收报告,不能作为二次装修即合同约定的精装修质量合格的依据。根据《建设工程质量管理条例》第二条第二款的规定:“本条例所称建设工程,是指土木工程、建筑工程、线路管道和设备安装工程及装修工程。”装修工程属于建设工程,应按照法律法规的规定完成建设工程竣工验收后,才能达到交付的条件。而涉案房屋装修工程未在海口市住建局办理施工许可手续,房屋装修工程的施工图设计文件也未报送海口市住建局委托的审图机构审查批准,属于非法违建项目,房屋装修工程在施工的过程中无任何监管,存在诸多质量问题和安全隐患,严重威胁业主入住后的生命财产安全,且最终未取得任何相关部门出具的验收合格的证明文件,故不符合《建设工程质量管理条例》第十六条第一款、第四十九条以及合同约定的验收合格的情形。根据证据规则规定,金鹿公司应承担房屋装修工程质量未达标的不利后果。另,金鹿公司于2020年1月6日才获得建设主管部门的备案审批,即金鹿花园三期项目直至2020年1月6日才竣工验收合格,而该验收合格也是对毛坯房的竣工验收合格。在毛坯房尚未综合验收合格的情况下,一审法院以金鹿公司通知的时间作为房屋验收合格的依据,显然错误。(二)一审法院认为甘某拒收房屋的理由是未达到样板间的标准,也属于认定事实错误。实际上,在金鹿公司通知甘某验房时,甘某发现房屋存在很多质量问题才拒绝收房,且均在金鹿公司的整改表中予以说明清楚。另外,在消防、人防及综合验收均未完成,尚未达到可以居住条件的情况下,甘某拒绝收房具有合理正当的理由。(三)一审法院事实认定部分互相矛盾,一审事实认定部分认定:“2019年10月21日,海住建信[2019]96号信访事项答复意见书,处理意见包含如下:海口市琼山区综合行政执法局已就改违法行为进行立案查处,并于8月13日向建设单位下达了《责令限期整改通知书》,责成建设单位停止施工并完善相应手续。”而在该段之后又称“住建部门口头回复不须再办理二次装修施工报建手续”。既然住建部门要求完善相关手续,为何还会存在以上的口头答复呢?明显矛盾。另外,一审法院认定金鹿公司自2019年10月底开始针对涉案房屋业主的投诉进行装修整改,包括墙体开裂,瓷砖空鼓等方面。以上问题金鹿公司均认可存在,而该种种问题均出现在各业主收房之前,这些问题严重影响居住、生活,这样的房屋如何能称之为验收合格。监理单位在《监理通知书》中要求施工单位在2019年12月15日之前完成整改,也就是说,至少在2019年12月15日之前房屋是尚未整改完毕的,更别谈验收合格。(四)根据《建设工程质量管理条例》第四十三条第一款关于“国家实行建设工程质量监督管理制度”、第三款关于“县级以上地方人民政府建设行政主管部门对本行政区域内的建设工程质量实施监督管理”的规定,包括商品房在内的建设工程质量应由县级以上人民政府建设行政主管部门和其他有关部门行使监督管理职能。《建设工程质量管理条例》第四十六条第一款还规定:“建设工程质量监督管理,可以由建设行政主管部门或者其他有关部门委托的建设工程质量监督机构具体实施”。建设单位组织设计、勘察、施工、监理等部门进行的竣工验收并取得验收合格的确认文件,只是建设单位接收建设工程并交付使用应满足的基本条件。《建设工程质量管理条例》第四十九条关于“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内,将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的,责令停止使用,重新组织竣工验收”的规定,还应当由规划、环保、消防等部门予以认可并由建设行政主管部门等进行审查,最终以备案的方式确定建设工程质量符合国家要求和标准。因此,海口市建设工程质量安全监督站质检站作为对建设工程行使监督管理职能的机构,对本案所涉商品房是否验收合格享有审查权和监督权,其出具的商品房竣工验收备案表是认定本案所涉商品房竣工验收合格的唯一有效法定证明文件。(五)一审法院的论理陈述前后矛盾。一审法院称金鹿公司已承诺在2019年12月30日前对存在的质量问题进行整改,甘某可待二次整改后再另行主张质量问题。但对于房屋是否达到交付标准的认定上,又认为《工程质量验收报告》可作为精装修交房的房屋验收合格的证据。即一方面认为金鹿公司交付的房屋质量存在问题,一方面又认定质量合格,显然前后矛盾。(六)在住建部门已经多次明令要求禁止施工、停止交房的情况下,一审认定金鹿公司的房屋符合交付的条件完全与事实相悖。海口市住房和城乡建设局已在海住建(2019)96号《海口市住房和城乡建设局信访事项答复意见书》以及2020年3月2日的海住建法[2020]16号处理决定书中明确写明“根据海南省住房和城乡建设厅《关于加强房地产市场监管规范市场秩序的通知》第四项第(十一)条规定,对于开发单位交付房屋问题,该局已责令开发单位进行整改,在符合相关法律法规规定的条件后才进行交房”,进一步明确了金鹿公司的房屋不符合房屋交付的有关规定。
三、一审法院不支持违约金属于法律适用错误。(一)涉案房屋交付标准为精装修,本案并没有证据证明房屋装修工程已经达标,且房屋装修工程质量没有获得验收通过,不具备房屋交付条件。因此虽然甘某未按《金鹿花园三期收房通知书》限定日期办理完房屋交付手续,但不能视为金鹿公司已经交房。金鹿公司欲交付的房屋未达到验收合格的居住标准,逾期交房是客观存在的事实。双方已在合同中明确约定每日按照万分之二支付违约金,年违约金仅为7.3%,并未超过年24%的违约金标准,该约定并不过高,在《商品房买卖合同》中也约定了买受人违约同等的违约责任,公平合理,不应调低,且是金鹿公司的过错造成,应按该约定判决。违约金的计算时间应自合同约定的交房之日起计至房屋验收合格之日。本案中,金鹿公司并没有证据证明二次装修的房屋经验收合格,违约金的计算应至实际验收合格之日。(二)一审法院不能参照拆迁补偿标准作为计算实际损失的依据。因金鹿公司单方违约而未能按期交房,导致买受人未能如期入住新房享受高档全新林园小区带来的幸福感和舒适感。一审法院仅以拆迁过渡期安置补助作为买受人的补偿,明显补偿过低。(三)用“房屋租金”标准来确定购房人的实际损失是法律适用错误。金鹿公司逾期交房期间给买受人造成的损失主要是其资金被占用的损失和履行利益损失。资金占用损失包括利息损失,履行利益损失包括房屋租金损失等。违约金与房屋租金损失可以一并主张。上述违约金的约定加上房屋租金损失之和没有超过年利率24%,故均应支持。
金鹿公司辩称,一、甘某主张按样板房的标准交房没有依据。(一)《海口市商品房买卖合同》附件七本合同补充协议第四条约定:“商品房交付的质量、装饰、设备标准,以本合同的约定为准,金鹿公司所展示的样板房(包括展示的装饰、家具、灯具、间隔、尺寸等)、规划图、模型、沙盘、照片、图纸、楼书(含效果图、各种广告及网站等所有资料)仅供参考,不作为对甘某交付使用的条件(标准)、交楼设施及环境的承诺,金鹿公司通过海报、宣传品等传播媒体对本项目进行的指标描述仅作为要约邀请,均不作为双方确定各自权利义务的依据”。由此可知,双方的合同明确约定了样板房不是交房的标准,甘某对此已经签字确认,金鹿公司装修交楼标准按《海口市商品房买卖合同》附件三执行。(二)2018年9月至11月,甘某参观过样板房后,金鹿公司和甘某签订《海口市商品房买卖合同》的《补充协议》。签订该补充协议的合同目的是甘某参观四种装修风格样板房后,根据自己喜好确定装修风格。在《补充协议》第一条约定,甘某同意根据四套样板房的装修风格选定自己房屋的装修风格,并在第二条明确,房屋装修材料和装修标准按《海口市商品房买卖合同》附件三约定的“装修交楼标准”作为装修的标准。样板房(包括展示的装饰、家具、灯具、间隔、尺寸等)只是买房人对装修风格的选择参考,而不是对房屋装修材料及交房标准的确定。《海口市商品房买卖合同》附件三详细约定了住宅室内装修标准及配套设施,以及金鹿公司有权以同标准之建筑材料及设备代替附件三中所列的建筑材料及设备。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定,金鹿公司在销售广告和宣传资料中的说明和允诺,符合以下三个条件方可视为要约:(1)该内容是对开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺。(2)对房屋所作的说明和允诺具体确定。(3)该说明和允诺对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的。综合本案已经查明的事实来看,甘某是在签订《海口市商品房买卖合同》一年后才参观样板房,显然样板房处贴的“此处为交房标准”不会对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响。另外根据双方签订的《海口市商品房买卖合同》及补充协议也明确样板房是用于甘某选择装修风格,而非作为交房的标准。因此,样品房中张贴的“此处为交房标准”不属于要约。金鹿公司提供的格式条款不存在提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形。(三)甘某称金鹿公司为迎合装修管理办法,赚取暴利,存在严重欺诈,完全违背事实。金鹿公司向住建部门备案的销售方案,最高售价为19070元,最低售价为16430元,均价为17513元,而金鹿公司在销售单价最低的为9725元,最高的为16867元,平均单价为14963元,明显低于备案的价格,且含了装修价格,由此可知,金鹿公司根本不存在赚取暴利以及欺诈的事实。(四)本案商品房买卖合同约定的交付条件并不是依样板房交付,因而,金鹿公司销售样板房不违反法律规定。(五)甘某认为房屋存在安全问题,经一审法院组织现场勘察,确认不存在影响房屋居住使用的情形,且截止目前,收房的业主已近200户,均没有出现房屋居住安全问题。
二、一审法院认定涉案房屋已经符合交付条件,且金鹿公司已经履行通知收房的义务,无需承担逾期交房的违约金,有事实和法律依据。《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定:“房地产开发项目竣工,依照《建设工程质量管理条例》的规定验收合格后,方可交付使用。”《建设工程质量管理条例》第三条规定:“建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、工程监理单位依法对建设工程质量负责”,第十六条规定:“建设单位收到建设工程竣工报告后,应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收……建设工程经竣工验收合格的,方可交付使用”,第四十九条规定:“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内,将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的,责令停止使用,重新组织竣工验收”。从上述规定来看,“竣工验收合格”和“竣工验收备案”是两个不同的概念,法律和行政法规仅规定建设工程经“竣工验收合格”方可交付使用,没有规定经“竣工验收备案”方可交付使用。双方在《海口市商品房买卖合同》第八条第三款约定的是商品房项目验收合格,不包含《海口市商品房买卖合同》第八条第一款约定的商品房已完建设工程规划验收和各项专项验收,并取得建筑工程竣工验收备案证明文件。2019年4月30日,涉案房屋通过建设、勘验、设计、施工、监理五方的建设工程质量竣工验收,已符合合同约定的该商品房项目验收合格。涉案的房屋为精装房,金鹿公司在项目竣工验收的同时委托施工单位对涉案房屋进行精装修。金鹿公司在合同约定的交付时间之前完成了涉案房屋的精装修,并通知甘某收房。虽然金鹿公司存在二次装修施工未报建问题,政府相关部门进行了处罚,但二次装修施工未报建问题与本案商品房买卖合同纠纷属于不同的法律关系,不影响金鹿公司已经按合同约定完成涉案房屋的装修。甘某对存在的装修质量瑕疵问题提出整改意见,也说明金鹿公司已经完成涉案房屋的精装修。商品房作为特殊商品,价值巨大,装修过程工程量复杂且琐碎,房屋装修在实践中存在一定的小瑕疵不可避免,对于装修质量问题,甘某可通过保修责任获得保障。涉案项目最早收房入住的业主是2019年6月30日,足以说明涉案项目不存在严重影响居住的装修质量瑕疵。事实上,金鹿公司对于存在的装修质量瑕疵也进行了积极的整改。如果在双方合同没有约定的情况下,甘某因涉案房屋存在装修瑕疵即可拒绝收房,显然会使双方的权利义务失衡。因此,甘某以装修有质量瑕疵问题拒绝收房,缺乏合同和法律依据。另外,甘某同时主张逾期交房违约金和租金损失,存在重复主张逾期交房违约责任。
综上,甘某的上诉请求没有事实和法律依据,依法应予以驳回。
金鹿公司上诉请求:1.撤销一审判决第一项,改判驳回甘某对金鹿公司的全部诉讼请求。2、一审、二审的诉讼费用由甘某承担。事实与理由:
一、一审判决支持租金损失缺乏事实和法律依据。(一)在涉案房屋符合交付条件情况下,甘某以装修和样板房不一致和装修质量存在瑕疵为由拒绝收房没有事实和法律依据,甘某拒绝收房由此造成的损失应由甘某自己承担。涉案房屋已于2019年4月30日通过建设、勘验、设计、施工监理等五方的建设工程质量竣工验收,并取得《工程质量验收报告》,符合建设工程经验收合格的交付标准,即符合合同约定的交房条件。2019年6月金鹿公司通知甘某前来验收房屋,甘某收到金鹿公司交付通知后来验房,认为涉案房屋装修质量存在问题,与样板房装修不一致,拒绝收房,并向相关政府部门投诉违法施工等问题。之后,金鹿公司对甘某提出存在的装修质量瑕疵问题进行整改。2019年8月,金鹿公司整改完成后,向甘某发短信通知:涉案房屋已经完成装修整改,邀请甘某来验房。但甘某仍以涉案房屋装修未达样板房标准为由再一次拒绝收房。实际上,涉案房屋所在的同一项目同一小区的最早入住时间为2019年6月30日,说明涉案房屋符合合同约定,可以正常居住使用,甘某以涉案房屋的装修问题拒绝收房没有事实和法律依据。商品房作为特殊商品,价值巨大,装修过程工程量复杂且琐碎,房屋装修在实践中存在一定的小瑕疵也属正常。对于装修质量问题,甘某可通过保修责任获得保障。如果在双方合同没有约定的情况下,甘某因涉案房屋存在瑕疵即可拒绝收房,显然会使双方的权利义务失衡。因此,一审判决以双方的争议导致甘某未能如期入住,确实造成甘某自交房之日至本案判决之日的损失,判令金鹿公司承担甘某的损失没有事实依据。(二)即便因双方的争议导致甘某未能如期入住,确实造成甘某的损失,该损失亦应计至甘某起诉之日止,一审法院判决支持甘某的损失计算至2020年2月29日缺乏事实依据。在合同没有约定房屋质量瑕庛可以成为拒绝收房的理由时,即便存在因为双方对装修质量存在争议造成甘某未入住的租金损失,结合甘某收到金鹿公司整改后发送的收房信息,以及甘某起诉的行为,该损失也应该仅仅计算至甘某的起诉之日,而非2020年2月29日判决之日。
二、一审判决计算甘某损失的标准超出甘某诉讼请求。甘某是按每月每平方米20元为标准主张损失,其依据是《红城湖片区拆迁补偿条例》。而一审法院却参照2019年海口市人民政府发布的《海口市国有土地上房屋征收补偿安置暂行办法》,按每月每平方米25元标准计算甘某的租金损失,明显超出了甘某的请求。
甘某辩称,一、关于房屋是否具备交付条件的问题。(一)根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条的约定:“出卖人应当在2019年6月30日前,依照国家和地方人民政府的有关规定,将具备下列条件,并符合本合同约定的商品房交付买受人使用”,之后列了三种交付条件,但无论哪种交付条件,均应该是在大前提即符合国家和地方政府的有关规定的情况下才能交房。装修工程属于建设工程的一种,应该按照国家有关规定,应当符合竣工验收备案条件之后才能交付使用。金鹿公司提交的是毛坯工程的竣工验收备案表,最终的交付应以装修工程竣工验收备案表为准,也就是待金鹿公司获得装修工程的的竣工验收备案表才能交付房屋。(二)涉案房屋质量问题不仅仅是瑕疵问题,而是严重影响居住的安全质量问题,比如:瓷砖空鼓以及飘窗及阳台口水,房体开裂等等问题。上述问题也是因为涉案房屋的装修工程没有报规报建,没有监理,没有质量监督等原因造成的,故装修工程应竣工验收备案才能交付。
二、关于违约金计算问题。因房屋并未达到交付验收的条件,故即使金鹿公司发送了信息通知收房,也仅是其单方认为达到了交付的条件。本案一审、二审中,金鹿公司并没有提交精装修完成的实质性证据,故违约金应不仅应计算至2020年2月29日,而是应计算至上述条件具备之后。
三、一审法院计算损失并未超过甘某的诉讼请求。一审参照适用《海口市国有土地上房屋征收补偿安置暂行办法》即每月25元的标准计算违约金,而非租金损失,故该标准作为计算违约金的依据与租金损失不是同一性质。一审中甘某主张按20元/㎡的标准计算的是租金损失,金鹿公司认为超出诉求判决,实际上是混同了违约金与租金损失的概念和性质。
甘某向一审法院起诉请求:1.金鹿公司对甘某购买的位于海口市××区的××园房屋质量进行整改合格并达到中式风格样板间装修标准;2.金鹿公司向甘某支付逾期交房的违约金28776元(以已交房款2180000元为基数,按照每日万分之二自2019年7月1日起暂计至2019年9月5日,实际计至房屋达到样板间标准交房之日止);3.金鹿公司向甘某支付租金损失5600元(以每月20元/平米的标准,自2019年7月1日起暂计至2019年8月31日,实际计至房屋达到样板间标准交房之日止)。

一、甘某主张金鹿公司按照样板间的标准交房有事实和法律依据。(一)从样板间照片可得知,样板间多处贴有“此处为交房标准”的标签,且金鹿公司的销售人员在业主看房时也承诺将样板间作为交房标准。双方是在签订《商品房购房合同》,且查看了样板间之后才签订的《补充协议》,因为相信金鹿公司作出的现场实物展示,且样板间内贴有“此处为交房标准”的要约内容,业主才签订《补充协议》,签订该《补充协议》是一种承诺行为。根据《中华人民共和国合同法》第十三条、第十四条规定,甘某与金鹿公司已经就样板间作为交房标准达成一致的意思表示。一审法院驳回了甘某要求将样板间作为交房标准的诉讼请求,属于法律适用错误。1.合同附件七的内容与样板间内贴有的“此处为交房标准”的标签互相矛盾,附件七作为格式合同,在金鹿公司未向购房者明确说明,也未用区别于其他内容的特殊字体或者特殊颜色区分告知的情况下,根据《中华人民共和国合同法》第四十条的规定,该条款无效。即附件七中关于样板间不作为交房标准的内容对甘某不发生任何法律效力。2.金鹿公司展示的样板间内贴有“此处为交房标准”的标签,已经对附件七的内容作了明确变更,且甘某通过签订《补充协议》的方式对该变更予以承诺。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定:“出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约。”金鹿公司贴出的“此处为交房标准”的标签,已经明确了将样板间作为交房标准。3.补充协议中明确写明按照合同附件三执行,实际上附件三只是列明了房屋使用的品牌,并没有内容表示“样板间不作为交房标准”。且金鹿公司在欲交付的房屋中并没有使用附件三列明的装修材料,也并未提交证据证明其使用的替代品牌属于与列明的装修材料同等档次、同等价格。甚至对于房屋乳胶漆,合同只注明了使用高级乳胶漆,而高级的乳胶漆市场上有很多,但金鹿公司使用的却是不知名的“苹果”乳胶漆,且该乳胶漆属于工业用漆,并非民用房屋居住用漆,更别谈所谓的“高级”乳胶漆。金鹿公司欲交付的房屋并未按照附件三中的材质和标准装修,更非样板间的交付标准。一审法院认定“在看样板房之后双方的补充协议中又明确约定按合同附件三执行而且样板房仅供参考不作为交付的条件”,该部分属于事实认定严重错误。实际上,补充协议中并未有“样板房仅供参考不作为交付条件”的内容,一审法院将附件七的内容套用到补充协议中,属于歪曲事实的错误认定。(二)样板房作为展示给购房者的参照物,金鹿公司在样板房内贴出“此处为交房标准”目的就是告知购房者其所购房屋的款式、材质,购房者也是基于对该标签的告知内容、对该样板房款式、材质及装修标准的信赖才签订的补充协议,根据诚实信用原则,金鹿公司应按照样板间的标准交付房屋。但金鹿公司在房屋尚未交付的情况下将样板房出卖给案外人,属于恶意破坏样板房的行为,其后果是购房人无房屋参照,造成无样板房参照的法律后果应由金鹿公司承担。根据《商品房销售管理办法》第三十一条:“房地产开发企业销售商品房时设置样板房的,应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致,未作说明的,实际交付的商品房应当与样板房一致。”的规定,金鹿公司实际交付的商品房装修标准应当与样板房装修标准一致,若不一致的,金鹿公司应当承担违约责任。(三)一审法院以甘某按照样板间的标准交房的诉求可能存在部分的整改会扩大损失,导致不合理及不可执行性为由,驳回甘某的该项诉求,毫无法律依据。根据以上分析,金鹿公司交付的房屋不仅与样板间相差甚远,且还有很多设备和材料未按照附件三的标准实施,金鹿公司从未举证证明其使用的替代品牌是同档次的。如果法院认为整改会扩大损失,而无视甘某的合法权益、房屋居住安全而仅从损失会扩大的角度认为甘某的诉求具有不可执行性,显然违背了公平原则。(四)甘某与金鹿公司签订的购房合同签订时间在《海南省商品住宅全装修管理办法》(下称“《管理办法》”)实施之后,金鹿公司虽是毛坯备案,但其擅自套用最新的全装修合同模板,在毛坯报建备案而精装修未经报建报监备案审批的情况下,将合同价款提高,并在样板间内贴标表明样板间为交房标准,一方面存在行政违规行为;另一方面,对购房者来说存在严重的欺诈。不论如何,金鹿公司已经向甘某作出了按照样板间交房的意思表示,就应当按照要约的意思表示向甘某交房,即按照样板间的标准向甘某交房。(五)根据《合同法》第一百六十八条规定,凭样品买卖的当事人应当封存样品,并可以对样品质量予以说明。出卖人交付的标的物应当与样品及其说明的质量相同。现金鹿公司将样板间在2018年、2019年1月份出售给第三人,存在明显的过错,该法律后果应当由金鹿公司承担。(六)房屋的装修风格是由装修材料的材质、颜色、样式、型号以及设计布局体现,任何一种风格并不能脱离以上的外在形式。金鹿公司单方面修改装修设计并不能成为其免责的事由以及变更业主房屋装修的事由,金鹿公司以装修设计的变更主张甘某的房屋与样板间不一致没有依据,装修设计的变更并没有经过甘某同意,这些变更都是金鹿公司违约的表现。(七)根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款“建筑工程竣工验收合格后,方可交付使用;未经验收或者验收不合格的,不得交付使用”的规定,甘某与金鹿公司签订的商品房买卖合同约定的交房标准是精装修交房,而该房屋的精装修从未经过任何有关部门、任何有资质的检验单位或者部门的验收。另外,一审法院在审理期间也组织各方查看了房屋现状,金鹿公司的二次装修存在多处质量问题,比如瓷砖脱落、渗水、部分墙体存在裂缝等问题,仅仅肉眼就可视的问题已经危及人身安全已经多得数不胜数了,隐蔽工程比如燃气管道、水电管道的安装是否规范就更不得而知了。一审中,金鹿公司以有些业主已经收房为由,认为房屋质量达标,实际上据各业主了解到的情况是,在已收房的业主中,由于燃气管道埋线安装不规范,导致燃气管道爆裂,燃气泄漏。在没有任何证据能够证明房屋验收合格的情况下,一审认定房屋质量合格没有依据。

二审期间,金鹿公司向本院提交了以下证据:1.海口市建设工程竣工验收备案表,拟证明2020年1月6日海口市住房和城乡建设局同意对金鹿花园三期工程予以备案;2.快递物流查询结果和短信记录,拟证明2020年1月9日金鹿公司继续通知所有业主收房(短信和邮政快递),业主未收房的责任由业主承担。经质证,甘某对证据1的真实性、合法性、关联性没有异议,但对证明内容有异议,认为该证据恰恰证明金鹿公司在2020年1月6日前没有完成房屋的竣工验收,其在2019年6月份通知业主收房不符合法律规定和合同约定,且该竣工验收备案仅是毛坯房的竣工验收备案,不包括装修工程的竣工验收备案。对证据2短信记录,由于无法看清内容,快递单也没有原件进行核对,故对该证据不予认可,且海口市住建局已要求金鹿公司停止交房、停止施工,并完善相应的手续。因此,金鹿公司不可能在2020年1月9日通知业主交房,即使其通知交房,行为也是违法的。
甘某二审向本院提交了以下证据:《海口市住房和城乡建设局关于王光伟信访事项行政程序处理决定书》,拟证明海口市住房和城乡建设局于2020年3月2日作出答复,表明金鹿花园三期二次装修属于违法施工,海口市住建局已经要求金鹿公司进行整改,并在符合相关法律法规规定的条件后才能进行交房。据此可以证明金鹿公司的二次装修属于违法施工,房屋不符合交付的条件,一审法院认定房屋达到交付标准无事实依据。经质证,金鹿公司对该份证据的真实性予以认可,但是对关联性和证明内容不予认可,该决定书出具时间虽然是2020年3月2日,但是是一份重复的意见答复,不是新的证据。
本院认证如下:对金鹿公司提交的证据1,甘某对证据真实性、合法性、关联性无异议,本院对该证据的真实性、合法性、关联性予以确认。对金鹿公司提交的证据2,手机短信看不清楚内容,快递查询单无原件核对,且没有快递单佐证,甘某对该证据也不予认可,故对该证据本院不予采纳。对甘某提交的证据,金鹿公司对证据的真实性无异议,本院对该证据真实性予以确认。
本院二审另查明:2020年1月6日,海口市住房和城乡建设局同意对金鹿花园三期工程予以竣工验收备案。
本院二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为,本案争议焦点为:1.金鹿公司对涉案房产的装修是否符合合同约定,是否应按照样板房的标准进行装修?2.金鹿公司是否存在逾期交房的情形,是否应向各业主支付逾期交房违约金及租金损失?
第一,关于金鹿公司对涉案房产的装修是否合同约定,是否存在质量问题以及是否应按照样板房的标准进行装修并交付的问题。一审法院认定双方签订的《商品房买卖合同》合法有效正确,本院予以确认。该合同附件七约定:“商品房交付的质量、装饰、设备标准以本合同约定为准,出卖人所展示的样板房(包括展示的装饰、家具、灯具、间隔、尺寸等、规划图、模型、沙盘、图纸)等仅供参考,不作为金鹿公司交付的条件”。后金鹿公司向买受人展示了样板房,虽然样板房多处贴有“此处为交房标准”,但双方在此后又签订了补充协议,协议中第一条明确写明装修风格参照样板房进行选样,第二条写明装修材料与装修标准按双方签订的《海口市商品房买卖合同》附件三约定的装修交楼标准执行。故应认定样板房仅应作为装修风格的参考,装修材料与装修标准还应以合同附件三的约定为准。甘某主张的“应按样板间进行装修交付”与合同及补充协议的约定不符,对其观点本院不予采纳。至于甘某提出的装修质量及装修材料材质的问题,因此类问题专业性强,甘某在一审中未申请鉴定,也不变更诉讼请求为金钱赔偿,在二审中亦明确表示不同意进行鉴定,故一审法院对其主张的“金鹿公司对涉案房屋质量整改至合格并达到样板间的装修标准”不予支持并无不当,本院予以维持。
第二,关于金鹿公司是否存在逾期交房的情形,是否应向各业主赔偿逾期交房违约金及租金损失的问题。双方签订的《海口市商品房买卖合同》第八条约定的房屋交付标准有三项,第一项为商品房完成规划验收和各项专项验收,并取得验收备案证明文件;第三项为“该商品房项目验收合格”,双方当事人选择了第三项而非第一项。因此,2019年4月30日,涉案房屋经过五方竣工验收后,就应认定房屋具备了合同第三项约定的交付条件。甘某主张的“涉案房屋没有取得竣工验收备案证明文件,不满足交付条件”,与合同约定不符,本院对其主张不予采纳。关于交房时间,虽然部分业主称未收到2019年6月份的交房通知,但从各业主对装修质量提出异议以及金鹿公司进行整改的事实和整改后发送的验房短信内容并结合业主的起诉行为,一审法院综合认定金鹿公司在涉案房屋经过五方验收,具备合同约定的交付条件后,在合同约定的交房时间前履行了通知收房义务并无不当,本院予以确认。甘某主张金鹿公司承担逾期交房违约金,本院不予支持。
关于租金损失,金鹿公司主张“即使存在租金损失,该损失也仅应计算至起诉之日”,对此,本院认为,金鹿公司对甘某等业主提出的装修问题进行整改后,业主仍有异议。一审法院组织双方进行勘验,勘验后金鹿公司对业主提出的问题进行了回复并表示愿意二次整改,故一审法院判决金鹿公司向业主赔偿整改期间因无法入住涉案房屋导致的租金损失至一审判决作出之日并无不当,本院予以维持。金鹿公司还主张“一审判决超过业主诉讼请求”。对此,本院认为,一审参照2019年海口市人民政府发布的《海口市国有土地上房屋征收补偿安置暂行办法》的规定,按照25元/㎡/月的标准给予租金损失,虽然高于业主主张的20元/㎡/月,但由于一审计算的截止时间与业主主张的截止时间不同,一审计算至2020年2月29日,而业主请求计算至达到样板房装修标准并交付之日。甘某在一审中主张的5600元仅是其暂计至2019年8月31日的数额,并非最终请求数额。故一审支持的租金损失总额并未超过甘某的诉讼请求。一审判决数额并无不当,本院予以维持。
综上所述,金鹿公司与甘某的上诉请求均不成立,本院均予以驳回。一审法院认定事实基本清楚,判决结果并无不当,本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定,判决如下:
驳回上诉,维持原判。
二审案件受理费1019.6元,由甘某负担519.4元,由海南金鹿投资集团有限公司负担500.2元。
本判决为终审判决。

审判长苏慧
审判员张慧
审判员杜蕾
书记员陈麒吉

2020-09-26

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