杨某某与某某公司、某某甲公司)房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

2021年2月7日01:19:20杨某某与某某公司、某某甲公司)房屋买卖合同纠纷一审民事判决书已关闭评论

岐山县人民法院

民事一审判决书

房屋买卖合同纠纷(2020)陕0323民初999号

原告:杨某某,女,生于1991年7月12日,汉族。
委托诉讼代理人:吴某,陕西致易衡律师事务所律师。
委托诉讼代理人:宋某,陕西致易衡律师事务所律师。
被告:某某公司。
负责人:杨某,任该公司总经理。
委托诉讼代理人:雷某某,该公司员工。
委托诉讼代理人:陈某某,甘肃赛莱律师事务所律师。
被告:某某甲公司。
法定代表人:李某某,任该公司董事长。
委托诉讼代理人:醋某某,该公司员工。
委托诉讼代理人:陈某某,甘肃赛莱律师事务所律师。

原告对被告提供的1、2号证据真实性无异议,上述两份证据可相互印证,证明原、被告签订商品房买卖合同后,被告已委托第三方经营管理的事实,对该证据予以认定,作为本案的定案依据。证据3能够证实涉案房屋已由原告委托的第三方公司代为验收交房的事实,本院亦予以认定。
综合原、被告的陈述及上述证据,本院经审理认定的事实如下:
2018年6月30日,原告与被告某某公司签订《商品房买卖合同(预售)》一份,该合同约定:原告购买被告某某甲公司开发的位于岐山县蔡家坡创业路东段水城三国小镇项目D-13C号房屋,建筑面积29.54平方米,每平方米8293.84元,合同总价为245000元。该合同第十一条约定“出卖人应当在2018年10月1日前向买受人交付该商品房”。该合同第十二条“逾期交付责任”约定:“(1)逾期在90日之内(该期限应当不多于第八条第1(1)项中的期限),自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止,出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之5的违约金(该违约金比率应当不低于第八条第1(1)项中的比率)。(2)逾期超过90日后,买受人有权解除合同。买受人解除合同的,应当书面通知出卖人,出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款(含已付贷款部分),并自买受人付款之日起,按照1%(不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率)计算给付利息,同时,出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金”;第六章第十四条“规划变更”约定:“(一)出买人应当按照城乡规划主管部门核发的建设工程规划许可证规定的条件建设商品房,不得擅自变更。双方签订合同后,涉及该商品房规划用途、面积、容积率、绿地率、基层设施、共同服务及其他配套设施等规划许可内容经城乡规划主管部门批准变更的,出卖人应当在变更确立之日起10日内将书面通知送达买受人。出卖人未在规定期限内通知买受人的,买受人有权解除合同。(二)买受人应当在通知送达之日起15日内做出是否解除合同的书面答复。买受人逾期未予以书面答复的,视为接受变更。(三)买受人解除合同的,应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款(含已付贷款部分),并自买受人付款之日起,按1%(不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率)计算给付利息;同时,出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。买受人不解除合同的,有权要求出卖人赔偿由此造成的损失。双方约定如下:在没有提升容积率和影响业主所购房屋的使用功能的前提下不予补偿。”
2018年6月25日,原告杨某某(甲方)与某某乙公司(乙方)签订《水城·三国小镇商铺委托经营管理合同》一份,该合同约定,甲方决定将自己购买的商品房委托给乙方经营,商品房位于宝鸡市蔡家坡创业路东段水城·三国小镇D-13C号;甲方同意本合同约定的上述商铺在交付验收时,由乙方可先行接受商铺并代表交付办理交接手续,以便进行统一经营管理;本合同约定的委托经营期限为10年,时间从2018年10月1日起至2028年10月1日止。委托经营租金收益的支付方式及支付时间约定:“1、因市场需要培育期,为保障市场能顺利招商运营兴旺,甲方同意市场的第一年至第三年免收乙方商铺租金,乙方在甲方免租期间所收商铺租金,作为乙方市场运营管理酬金,应用于市场运营和管理,支持乙方把市场培育兴旺;2、第四年至第十年采用乙方租金收入及项目整体运营净利润分成的方法计算甲方的委托经营收益。甲方享有租金收益的同时还可享受项目运营净利润的20%,具体按照以下方式进行计算并分配:……”等。后案外第三人某某乙公司给被告某某甲公司出具交房确认单,认可其公司已接收涉案房屋。
另查:1、原告已向被告某某公司交纳购房款245000元;
2、某某公司于2016年通过土地出让的形式获得涉案房屋所在土地的国有建设用地使用权,2016年2月1日,取得建设用地规划许可证。涉案房屋于2019年4月11日取得《商品房预售许可证》;
3、2020年4月,水城.三国小镇部分建筑物因占用渭河护堤地被拆除,本案所涉房屋不在拆除范围内。
本院根据各方当事人的诉讼请求、答辩意见以及提供证据的情况,在征求当事人意见的基础上,将本案争议焦点归纳为:(一)关于原告是否可依据双方签订的《商品房买卖合同(预售)》第十二条约定,要求解除双方签订的《商品房买卖合同(预售)》的问题;(二)关于原告是否可依据双方签订的《商品房买卖合同(预售)》第十四条的约定解除合同的问题;(三)关于原告是否可以合同目的不能实现为依据,要求解除双方签订的《商品房买卖合同(预售)》的问题。

本院认为:原告与被告某某甲公司所签订的《商品房买卖合同(预售)》系双方当事人真实意思表示,涉案房屋已经取得了商品房预售许可证,该《商品房买卖合同(预售)》合法有效,本院予以确认。
第一,关于原告是否可依据双方签订的《商品房买卖合同(预售)》第十二条约定,要求解除双方签订的《商品房买卖合同(预售)》的问题,本院认为,1、本案原告与被告某某甲公司签订了《商品房买卖合同(预售)》,而原告又与案外第三方签订了《水城.三国小镇商铺委托经营管理合同》,约定甲方(杨某某)同意合同约定的商铺在交付验收时,由乙方(某某乙公司)可先行接收商铺并代表甲方办理交接手续,以便进行统一经营管理。双方在委托经营管理合同中约定了委托经营期限,从双方约定的委托经营起始时间起已对原告计算三年的免租期,被告提交的交房确认单可证实第三方认可被告某某甲公司已将涉案房屋实际交付给其公司。2、原告未提供证据证明被告存在逾期90日交房的行为,也未提供证据证明其认为被告逾期交房超过90日,书面通知被告解除双方所签订的《商品房买卖合同(预售)》的事实,故原告以被告存在逾期交房超过90日的违约行为,要求解除与被告签订的《商品房买卖合同(预售)》的主张,证据不足,本院不予支持。
第二,关于原告是否可依据双方签订的《商品房买卖合同(预售)》第十四条的约定解除合同的问题。本院认为,根据《商品房买卖合同(预售)》第十四条的约定,原告没有提供证据证明涉案商品房规划用途、面积、容积率、绿地率、基础设施、公共服务及其他配套设施等规划许可内容经城乡规划主管部门批准变更,故原告以此为由主张解除合同,证据不足,本院不予支持。
第三,关于原告是否可以合同目的不能实现为依据,要求解除双方签订的《商品房买卖合同(预售)》的问题。本院认为,涉案景区尚处在建设运营过程中,原告提供的证据不足以证明景区部分建筑的拆除影响其合同目的实现,对其该主张本院亦不予支持。
第四,对于被告辩称某某公司不是本案适格被告的问题。本院认为,本案原告杨某某与被告某某公司签订《商品房买卖合同(预售)》,被告某某公司作为合同签订的一方主体,应当作为本案适格被告参与诉讼,对于被告的该项辩解意见,本院不予采信。
综上,原告要求解除与被告某某甲公司所签订的《商品房买卖合同(预售)》并返还购房款、赔偿其损失等请求,理由、证据不足,对其上述主张不予支持。
据此,依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定,判决如下:

驳回原告杨某某的诉讼请求。
案件受理费4990元,由原告杨某某承担。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人人数提出副本,上诉于陕西省宝鸡市中级人民法院。

审判长梁岐
审判员冯蓉
人民陪审员王关贤
书记员张妮

2020-08-26

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weinxin
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