岳阳亦翔置业有限公司、文某1商品房销售合同纠纷二审民事判决书

2021年2月9日15:17:22岳阳亦翔置业有限公司、文某1商品房销售合同纠纷二审民事判决书已关闭评论

湖南省岳阳市中级人民法院

民事二审判决书

商品房销售合同纠纷(2020)湘06民终2609号

上诉人(原审被告):岳阳亦翔置业有限公司,住所地岳阳市岳阳楼区五里牌正湘行**。
法定代表人:白建国,该公司总经理。
委托诉讼代理人:柳明,湖南金骏律师事务所律师。
被上诉人(原审原告):文某1,女,汉族,2008年2月15日出生,住岳阳市南湖新区。
法定代理人:文某2(文某1之父),男,汉族,1977年9月26日出生,住岳阳市南湖新区。
委托诉讼代理人:**,湖南了得律师事务所律师。
委托诉讼代理人:胡有志,湖南了得律师事务所律师。

一审法院认定事实:2012年1月,市建设局为改善系统干部职工居住条件,决定在湖滨大道清华苑团购住宅小区。
2012年11月清华苑住宅小区项目开工建设。
2013年7月26日,建设局团购户以建设生态家园业主委员会(乙方)名义与亦翔公司(甲方)签订了《商品住宅团购合同》。约定,乙方购房户以协议价格购买甲方定向开发建设的清华苑项目商品房。团购商品房均价不超过3050元/平方米。该价格不包含天然气、网络、数字电视、电话的开通费,不包含地源热泵中央空调和生活热水系统费用。签订协议后,乙方按合同要求组织购房户交纳第二批房款。购房户应在60天内分两次支付房屋总价款的70%(含前期已支付购房款)到业主委员会指定的账户。房屋竣工验收合格后10个工作日内,缴清剩余的购房款项到业委会指定账户。余下2%的购房款作质量保证金。签订团购协议16个月内,甲方按合同约定交付团购商品房,但交房时间最迟不超过2014年12月31日。如因乙方资金不能及时到位,交房日期顺延。
2015年12月30日,原告文某1与被告亦翔公司签订了《商品房买卖合同》。约定,原告购买被告开发的清华苑003幢19层1909号房。面积156.64平方米,购房款441725元。原告应于2015年12月30日前支付房款359187元,于2016年1月15日前支付房款82538元。逾期付款超过60日,被告有权解除合同。原告愿意继续履行合同,经被告同意,合同继续履行。原告自合同规定的应付款期限第二天起至实际全额支付应付款之日止,按日支付逾期应付款万分之五的违约金。被告应于2015年12月30日前将综合验收合格的房屋交付原告使用。被告逾期交房在60日内,应按日支付已付房价款万分之五支付违约金,合同继续履行。逾期交房超过60日,原告有权解除合同。原告要求继续履行合同的,合同继续履行。自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,被告按日向原告支付已交付房价款万分之五的违约金。双方进行验收交接时,亦翔公司应当出示竣工验收备案的证明文件,并签署房屋交接单。否则,原告有权拒绝交接。
当天,双方签订了补充协议一份。约定,1、“该商品房经验收合格”是指:该项目完成竣工验收备案。2、买受人选择按揭或者公积金贷款付款方式购房的,在合同约定交房之日,买受人的银行、公积金个人贷款申请手续未经银行批准的(即按揭或者公积金贷款未划入监控账户),交楼期限顺延。3、如因人力不可抗拒的因素(战争、自然灾害、政策性因素)和地源热泵工程进度滞后影响交房,双方另行协商交房具体时间。4、如商品房在合同约定交房日期前具备交付使用条件,出卖人提前书面通知买受人办理收楼手续,双方同意以出卖人书面通知的收楼日为交房日期;若买受人未按通知的日期办理该房屋的验收交接手续,则视为买受人同意该商品房符合交付条件,并已实际交付买受人。5、双方同意以交付之次日为办理产权登记期限的起算日,出卖人应当在该日之次日起180日内,向产权登记机关为买受人办妥产权登记。如出卖人延期交楼,办理产权登记期限的起算日为实际交楼之次日。
2014年12月9日,原告与被告还签订了地源热泵中央空调热水系统认购协议。约定原告向被告交纳地源热泵空调热水系统费用42308元。原告已支付42308元。
2016年3月29日,原告付清全部房款。
2015年底清华苑住宅小区项目主体工程竣工。
2013年5月,亦翔公司申报地源热泵可再生能源新技术项目。2017年7月8日,清华苑小区地源热泵工程验收合格。
2018年2月1日,清华苑小区竣工验收备案。2016年3月28日原告领取房屋钥匙。

2018年6月27日,岳阳市国土资源局对亦翔公司作出处罚决定书。认为亦翔公司未遵守国家相关法律规定和《国有建设用地使用权出让合同》约定,在2014年11月15日前完成“清华苑”项目建设,对亦翔公司处罚如下:1、亦翔公司在处罚决定书下达之日起一年内完成该项目竣工验收;2、并处罚款205780元。亦翔公司不服该决定,提起行政复议。
2018年11月23日,岳阳市人民政府做出行政复议决定书。认定,虽然出让合同约定亦翔公司应在2012年11月15日前开工,但由于出让宗地上涉及的土地征收拆迁安置工作直至2015年8月才完成。由于土地征收拆迁安置等导致土地尚不具备动工开发条件,由此导致清华苑项目动工开发及竣工延迟,非亦翔公司自身原因。因而土地征收拆迁安置耽误的时间不能计算在合同履行期限(2年)内。亦翔公司至迟应于2017年8月完成清华苑项目的竣工。亦翔公司有关清华苑项目迟延竣工系不可抗力所致的意见,因亦翔公司在签订土地出让合同时,涉案宗地上征收拆迁已存在,同时,采用可再生能源新技术系亦翔公司自愿申请,非政府及相关部门强制要求。因此,上述情形均不属不可抗力。复议决定结论为:撤销国土局第一项责令在一年内完成项目竣工验收的处罚;变更第二项为对亦翔公司给予警告处罚。
另查明,2012年7月,市建设局发出《关于认真做好清华苑小区采用新能源中央空调及生活热水系统征求意见工作的通知》,征求各业主意见,并附有:《清华苑小区采用新能源中央空调及生活热水系统情况说明》。在《情况说明》的第三点系统经济性分析上载明了:本新能源集成系统初步概算总投资3500万。岳阳市已获批国家可再生能源建筑应用示范城市,依据国家新能源补助政策(中央财政补助:50-70元每平方米),本项目可获得600-700万左右的补助金,实际需投资2800万左右。按建筑面积计算实际投资280元每平方米。
2013年4月7日,岳阳市人民政府发出《岳阳市可再生能源建筑应用城市示范总体实施方案》。项目补助内容为:按照财政部、住建部的有关政策,对可再生能源建筑应用项目予以补助。补助资金的90%用于可再生能源建筑应用项目建设,其余10%的补助资金用于配套能力建设。
2019年9月26日,房屋分证办理完毕。
原告在案件审理过程中,申请华安财产保险股份有限公司岳阳中心支公司为其财产保全向本院提供担保,并支付保费100元。
一审法院认为:文某1与被告亦翔公司签订的《商品房买卖合同》,系双方当事人的真实意思表示,合法有效。双方均应按合同的约定,履行自己的义务。
关于亦翔公司逾期交房的问题。原、被告约定:双方进行验收交接时,亦翔公司应当出示竣工验收备案的证明文件,并签署房屋交接单。否则,原告有权拒绝交接。故原告有权在被告提供竣工验收备案资料前拒绝收取商品房。但根据本案查明的情况,原告已于2016年3月28日收取商品房,该情形可视为原、被告已通过双方的实际行为变更了合同约定的交付条件。且原告收房后既无租金损失,也无任何证据证实已交付房屋影响正常使用。故自2016年3月28日收房之日起被告不应向原告承担逾期交房违约责任。
被告亦翔公司应于2015年12月30日交房,实际交房日期为2016年3月28日。因双方在补充协议中约定,“如因人力不可抗拒的因素(战争、自然灾害、政策性因素)和地源热泵工程进度滞后影响交房,双方另行协商交房具体时间”。亦翔公司2013年5月申报地源热泵项目,2017年7月8日地源热泵工程验收合格,存在进度滞后的情形,应作相应剔除。2015年12月30日至2017年7月8日期间可以视为地源热泵进度滞后日期,在原告交房日期上相应顺延555天,亦翔公司的交房日期可以从约定的2015年12月30日顺延至2017年7月8日。而原告实际收房时间为2016年3月28日,被告不存在逾期交房的情形。
涉案宗地上安置拆迁工作2015年8月完成。安置拆迁系亦翔公司签订合同时明知的情形,既不属于不可抗力,也不属于政策性因素,不影响原交房日期的认定。对亦翔公司主张安置拆迁影响交房的抗辩意见,本院不予采信。
关于亦翔公司逾期办证的问题。2018年3月,市国土局以亦翔公司未按出让合同约定时间完成项目建设,对亦翔公司做出行政处罚。市政府行政复议决定改变原行政处罚决定,不构成不可控因素。被告亦翔公司未按约定时间竣工,系亦翔公司自身责任,该后果应当由亦翔公司自行承担。根据原、被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议约定,以交付房屋之次日为办理产权登记期限的起算日,亦翔公司应当在交付之次日起180日内,为原告办妥产权登记。如亦翔延期交楼,办理产权登记期限的起算日为实际交楼之次日。现原告2016年3月28日收房,被告2019年9月26日办妥产权登记,应当承担相应的违约金责任。本院酌情按已付房款的日万分之一标准,根据原告诉请的自2018年8月2日起开始计算至2019年9月25日,逾期办证违约金为18508元(441725元×419天×1/10000)。
关于地源热泵节能补贴能否返还的问题。首先,原、被告在地源热泵中央空调热水系统认购协议中只约定了原告应当交纳的地源热泵费用,并未约定地源热泵节能补贴要进行返还的事宜。其次,岳阳市政府关于可再生能源建筑应用城市示范实施方案中,已明确写到,补助资金的90%用于项目工程建设,10%用于配套能力建设,并没有返还给购房业主的相关内容。第三,清华苑小区新能源系统情况说明中,也只是体现了项目可获得600-700万元补助金,并未说明该补助金是补给谁。再者,根据原告自己提交的《情况说明》,原告关于地源热泵每平方米实际投资的费用与享受补贴之后每平方米的费用,大致相等。因此,原告的该项诉讼请求,没有事实和法律依据,本院不予支持。
原告向保险公司交纳的保全保险费100元,系原告支出的合理必要费用,属于合理支出的诉讼费用,应由被告亦翔公司承担。
本院认为,本案二审的争议焦点是亦翔公司是否应向文某1支付逾期办证违约金的问题。亦翔公司与文某1签订的商品房买卖合同及补充协议是双方的真实意思表示,未违反法律法规的强制性规定,合法有效,双方均应按合同享有权利并履行义务。根据双方的合同约定,亦翔公司应在交付房屋次日起180天内为购房户办妥产权登记。现亦翔公司逾期未办妥,并主张逾期的原因是岳阳市国土资源局迟延出具《建设项目竣工用地核验合格通知书》所导致,该情况属于不可抗力,要求免除其违约责任。本院认为,即使岳阳市国土资源局的行政行为存在延迟的情况,该行为亦明显不构成不可抗力,如亦翔公司认为系合同外第三人的行为导致其要向购房户承担违约责任,亦应在向购房户承担违约责任后另行向第三人主张权利,而不是直接以第三人的行为要求免除其向购房户承担的违约责任,故本院对亦翔公司在本案中提交的相关证据的证明目的均不予采纳,并对亦翔公司要求本院到岳阳市国土资源局调取证据的申请不予准许。一审法院判令亦翔公司承担逾期办证违约金并无不当,本院予以维持。
综上,亦翔公司的上诉请求不能成立,应予驳回;一审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。据此,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定,判决如下:
驳回上诉,维持原判。
二审案件受理费300元,由岳阳亦翔置业有限公司负担。
本判决为终审判决。

二审期间,当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据质证。对当事人二审争议的事实,本院认定如下:亦翔公司提交的市不动产中心办理总证提交资料清单,拟证实亦翔公司取得《建设项目竣工用地核验合格通知书》是为购房户办理不动产登记的必要前提。文某1对证据的真实性、合法性、关联性均有异议,认为没有任何单位签字盖章。亦翔公司提交的《建设项目竣工用地核验合格通知书》,拟证实岳阳市国土资源局超期出具该通知书。文某1对证据的真实性无异议,对证据的关联性和证明目的有异议,并认为亦翔公司在项目2012年启动后且在2016年就向部分业主交房的情况下,直至2018年才申请行政许可,超期的时间是亦翔公司自身的责任。亦翔公司提交的岳阳市住建局2018年1月31日出具的《关于请求免除清华苑项目延期验收处罚的函》,拟证实亦翔公司及时通知了岳阳市住建局有关岳阳市国土资源局的迟延行为,岳阳市住建局采取了相关措施,根据法律规定,岳阳市国土资源局的行为属于不可抗力,应免除亦翔公司的责任。文某1对证据的真实性无异议,但对关联性和证明目的有异议,认为是因为亦翔公司的迟延和滞后行为所作建议,不能达到其证明目的,也不属于不可抗力。亦翔公司提交的《商品房住宅团购合同》,拟证实团购合同与正式的买卖合同权利义务不对等,团购户知情,计算该328天的违约金有违公平原则。文某1认为共同提起本次诉讼的业主多数都不是住建局的职工,多数人是受让了房屋指标,且双方另行签订了商品房买卖合同。本院认为,亦翔公司提交的证据均是主张其逾期办证是因岳阳市国土资源局的行为导致,本院将在述理部分对上述证据予以分析判断。亦翔公司在二审庭审时陈述在2018年2月1日之后未再书面通知购房户收房并出具合同约定的书面材料。本院二审查明的其他事实与一审一致。

审判长胡铁霞
审判员程鹏
审判员余立根
书记员荣晴瑶

2020-08-31

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