李某2、李某1房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

2021年2月5日04:43:24李某2、李某1房屋买卖合同纠纷二审民事判决书已关闭评论

四川省成都市中级人民法院

民事二审判决书

房屋买卖合同纠纷(2020)川01民终10598号

上诉人(原审被告):李某2,男,1972年7月11日出生,汉族,住成都市成华区。
上诉人(原审被告):李某1,男,2006年12月1日出生,汉族,住成都市成华区。
法定代理人:李某2(系李某1父亲),住成都市成华区。
以上二上诉人共同委托诉讼代理人:李星历,四川星历律师事务所律师。
被上诉人(原审原告):黄秀英,女,1973年4月8日出生,汉族,住成都市成华区。
委托诉讼代理人:李学政,四川公生明律师事务所律师。

一审法院认定事实:2007年12月7日,李某2作为被拆迁人(乙方),与成都市成华区土地统一征用开发办公室(甲方)签订了《征地拆迁住房安置协议书》,约定甲方征用成都市成华区圣灯乡东华村二组全部集体土地,甲方对征地范围内的村民住宅实施拆迁。乙方应安置人数3人,乙方自愿选择安置套型及数量为:套一房屋2套,建筑面积84平方米。套二房屋一套,建筑面积70平方米。2008年1月25日,李某2作为甲方,与黄秀英作为乙方,签订了《房屋买卖协议书》,约定:1.甲方将成都市成华区土地统一征用开发办公室拆迁位于成都市成华区房屋后拆迁安置房一套(户型为一套一,面积42㎡)出卖于乙方,乙方支付房屋购房款12万元整,该房款一次性支付。2.甲方应如实告知乙方该拆迁安置房的实际情况,由乙方自主选择房屋,该房屋取得产权证书后,甲方必须如实保证乙方对该房屋享有的所有权,保证履行该房屋的过户手续。3.违约责任,若一方违约,自愿支付违约金……黄秀英、李某2作为协议人签字,吴宗芳作为见证人在上面签字。上述协议签订后当天,黄秀英支付了购房款120000元,李某2出具《收条》予以确认。位于成华区房屋,建筑面积55.07平方米。该房屋于2013年交付给黄秀英使用。2013年9月24日,李某2作为甲方,与黄秀英作为乙方,就2008年1月25日签订的《房屋买卖协议》达成如下补充协议:一、甲方已于2013年3月12日将位于成华大道××住房**交付给乙方使用。二、甲方在取得该套房屋的产权证书后,需于三日内无条件提供相关手续并配合乙方办理产权过户手续,产生的一切过户费用由乙方承担。三、双方应严格遵守本补充协议的约定,任何一方违反此约定的,须向对方支付五万元人民币的违约金。该房屋于2017年2月13日取得产权,登记在李某2和其子李某1的名下【证书编号川(2017)成都市不动产权第××××××号、××××××号】。一审庭审中,对于交房时是否要求补房款,李某2、李某1表示没有要求。一审另查明,2009年3月26日,李某2作为甲方,与黄秀英作为乙方,另签订了一份《房屋买卖协议书》,约定甲方将成都市成华区土地统一征用开发办公室拆迁位于成都市成华区房屋后拆迁安置房一套(户型为一套一,面积42㎡)出卖于乙方,乙方支付房屋购房款14万元,该房款一次性支付。甲方应如实告知乙方该拆迁安置房的实际情况,由乙方自主选择房屋,该房屋取得产权证书后,甲方必须如实保证乙方对该房屋的所有权,保证履行该房屋的过户手续。后因双方就该《房屋买卖协议书》发生纠纷,黄秀英诉至成都市成华区人民法院,2013年9月23日,双方就该合同项下房屋买卖争议达成调解协议,黄秀英与李某2解除2009年3月26日签订的《房屋买卖协议书》,李某2返还黄秀英购房款140000元,并就房屋相关租金收取等事宜达成协议。

一审法院认为,黄秀英与李某22008年1月25日签订的《房屋买卖协议书》及后来签订的《补充协议》系各方真实意思表示,不违反法律法规禁止性规定,应为合法有效,各方应按合同约定履行各自权利义务。按照《补充协议》的约定,李某2应在位于成华区××号房屋取得产权证书后三日内过户登记至黄秀英名下,李某2在该房屋取得产权后一直未过户的行为构成违约,应当承担违约责任。因此对于黄秀英诉请李某2将位于成华区××号房屋过户登记在其名下的主张,予以支持。李某2虽抗辩称房屋实际产权面积与协议约定房屋面积不一致,要求补偿房屋差价,一审法院对此认为,双方签订的《房屋买卖协议书》及《补充协议》并未约定房屋面积补差,因此对李某2上述抗辩意见不予采纳。案涉房屋虽然另登记有李某1姓名,但签订《房屋买卖协议书》及《补充协议》时李某1尚未成年,且李某2也已经收取了全部购房款,李某2作为法定监护人,以其名义进行的出售并未见对未成年人权益的侵害,故李某1应当履行配合将位于成华区××号房屋过户登记在黄秀英名下的义务。对于黄秀英主张李某2、李某1向其支付违约金20000元,因李某2未按《补充协议》约定向黄秀英履行过户登记手续,构成违约,黄秀英主张李某2向其支付违约金符合法律规定,予以支持。但因李某1作为未成年人,无法表达约定违约责任的意思表示,黄秀英主张李某1承担违约责任无事实依据,不予支持。据此,一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条之规定,判决:一、李某2、李某1于判决生效之日起五日内,协助黄秀英办理位于成华区××号房屋过户登记手续,将该房屋过户登记至黄秀英个人名下;二、李某2于判决生效之日起十日内,向黄秀英支付违约金20000元;三、驳回黄秀英其他诉讼请求。案件受理费150元,诉讼保全费3970元,合计4120元,由李某2负担。

本院二审审理查明的事实和证据与一审法院审理查明的事实和证据一致,本院对一审法院审理查明的事实和证据予以确认。
本院认为,本案二审的争议焦点为本案《房屋买卖协议书》是否损害了李某1的利益,李某2、李某1是否应当协助黄秀英办理房屋过户以及承担违约金。虽然李某1、李某2以案涉《房屋买卖协议书》损害了李某1的利益为由拒绝将房屋过户给黄秀英,但黄秀英已经按照协议的约定支付了全部房屋价款,且李某2出售给黄秀英两套房屋,考虑到李某1的利益,其中一套房屋经调解已解除《房屋买卖协议》,李某1的权益已经得到了相应的保障。本案案涉《房屋买卖协议》及《补充协议》系各方基于真实意思表示签订,合法有效,各方均应当本着诚实、守信、善意的态度履行。李某2、李某1未按照合同约定协助黄秀英办理过户,已构成违约,应当继续履行,并承担违约金,对于上诉人的上诉请求,本院不予支持。
综上所述,李某1、李某2的上诉请求不能成立,应予驳回;一审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定,判决如下:
驳回上诉,维持原判。
二审案件受理费150元,由李某1、李某2负担。
本判决为终审判决。

审判长祝颖哲
书记员代小文
书记员林子

2020-09-16

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weinxin
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