孙某与泰安市住房和城乡建设局房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

2021年1月19日22:24:24孙某与泰安市住房和城乡建设局房屋租赁合同纠纷一审民事判决书已关闭评论

泰安市泰山区人民法院

民事一审判决书

房屋租赁合同纠纷(2020)鲁0902民初4632号

原告:孙某,男,1990年出生,汉族,住泰安市岱岳区。
委托诉讼代理人:任朋,山东泰山法正律师事务所律师。
委托诉讼代理人:王丽花,山东泰山法正律师事务所律师。
被告:泰安市住房和城乡建设局,住所地泰安市长城路**。
负责人:张广银,局长。
委托诉讼代理人:李文,男,该局房屋征收管理办公室法规科科长。
委托诉讼代理人:林国雄,山东圣卓恒律师事务所律师。

本院经审理认定事实如下:2011年11月25日,原告(乙方)与被告(甲方)签订《房屋征收产权调换协议书(非住宅房屋)》,约定:补偿标准:被征收房屋的补偿按照灵山大街中段道路建设工程国有土地上房屋征收补偿方案的规定执行;补偿安置方式:甲方征收乙方的房屋位于泰东路街区东数1至二层,建筑面积207.61平方米;补偿费用:附属设施物补偿34096.50元;临时安置费按被征收房屋建筑面积12元/㎡/月补偿至房屋产权调换交房日,本次支付24个月,计59791.68元,由乙方自行解决临时安置房;搬家费按征收房屋建筑面积10元/㎡一次性支付给乙方,计2076.10元;一次性停产停业补偿费240元/㎡,计款49826.40元;以上补偿款合计145790.68元;待乙方签订征收补偿协议,搬家腾空房屋交钥匙后,甲方在二十日内一次性支付给乙方;甲方对乙方实行房屋产权调换安置,乙方自愿选择土地性质为划拨商服用地,位于xx营业房西数第间**,建筑面积按房管部门实测面积为准;等面积安置部分乙方交纳每平方米200元,共计差价款41522元,回迁安置期限为24个月,超过回迁安置期限的,自超期之日起加发50%的临时安置费。庭审中,原被告均认可原告被拆除的房屋具体位置位于泰东路街西数第二间1-2层。协议签订后,原告按照协议腾空房屋,被告向原告支付了合同约定的临时安置补助费、附属物设施补偿费、搬家费等各种费用,但被告至今未建成协议中约定的房屋。庭审中,原告申请对被拆迁房屋(置换位置为泰山区灵山大街南普建工预制场南院地段)参照同地段营业房按照现在市场价值进行评估。经本院委托,山东金桥房地产土地评估有限公司于2020年7月30日作出山东金桥房估字××号评估报告,评估上述拟建房地产价值为人民币355.66万元。原告为此花费评估费19800元。
被告对以上评估报告质证称,评估价值、评估费过高,且因原告要求货币安置,故应对被拆除房屋的市场价值以现在为评估时点进行评估,而不应对拟建沿街营业房(拟安置房屋)进行评估。

本院认为,原、被告于2011年11月25日签订的《房屋征收产权调换协议书》,系双方真实意思表示,不违反法律、法规的禁止性规定,合法有效。原、被告均应按照约定履行自己的义务。原告已按照协议约定履行了搬迁腾空、将房屋交付被告等义务,但被告至今未按照协议约定对原告予以实物安置,且至今仍不具备实物安置的客观条件,被告存在违约行为。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定,当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。因此,原告不再要求被告进行实物安置,而要求赔偿损失的诉求,于法有据,本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定,当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益,但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中,被告履行合同后原告可获得的利益包括拟建房屋的价值,故因被告违约给原告造成的损失应包括拟建房屋的折价补偿款,因此对于原告要求被告赔偿房屋补偿款的诉求,本院予以支持。被告辩称不应以拟建成房屋作为评估对象,而应以被拆迁房屋的市场价值以现在为评估时点进行评估的标准计算,该辩称意见不符合合同履行后所实现的合同目的,原告签订合同目的显然是取得拟建成房屋,原告在至今无法取得该标的物的实物情况下,要求按照该标的物的价值取得现金价值,评估的对象显然理应按照该标的物即拟建成房屋作为评估对象进行评估,这才符合合同履行后可获得的利益之所在。对于拟建房屋的价值,经鉴定机构评估确定为355.66万元,被告虽以评估价格过高等为由提出异议,但未对鉴定机构或者鉴定人员的鉴定资质、鉴定程序、鉴定结论的依据等提出异议,即被告没有足以反驳的相反证据和理由,故对该评估报告本院予以认定,被告应支付原告房屋补偿款355.66万元。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第二十六条规定,合同成立后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化,继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的,当事人请求变更或者解除合同的,应当根据公平原则,并结合案件的实际情况,确定是否变更或解除。由于被告已经依据《房屋征收产权调换协议书》的约定支付了原告临时安置费,且原告主张的事由亦不符合情势变更原则的要求,因此原告现要求被告增加支付临时安置费的差额部分,依据不足,本院不予支持。
综上所述,依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十一条规定,判决如下:

一、被告泰安市住房和城乡建设局于本判决生效之日起十日内支付原告孙某房屋补偿款3556600元;
二、驳回原告孙某的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费17626元,评估费19800元,共计37426元,由被告泰安市住房和城乡建设局负担。
如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人或者代表人的人数提出副本,上诉于山东省泰安市中级人民法院。

审判员李健
书记员于超群

2020-09-17

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weinxin
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